Sivil leieavtale (fransk lov)

En leieavtale i fransk lov er en kontrakt der en part , kalt utleier, gir en annen part, kalt leietaker, retten til å bruke løsøre eller fast eiendom i en viss periode ved å betale en leie.

Juridisk rammeverk

 Hovedleiekontrakter er i det vesentlige underlagt lov nr . 89-462 av6. juli 1989. Det er også sivile leieavtaler, profesjonelle leieavtaler og kommersielle leieavtaler .

Vanlig leieavtale er lokalisert i den franske borgerloven , presentert i artiklene 1708, 1709 og 1710, og organisert i artiklene 1713 til 1751.

En skriftlig og signert leieavtale mellom leietaker og eier kan være obligatorisk avhengig av leietype.

Forpliktelser

Forpliktelser fra utleier

• Gi opp bruken av tingen i tide
• Sett tingen tilbake i en passende tilstand
• Vedlikehold tingen (men rutinemessig vedlikehold forblir leietakers ansvar)
• Betal kostnadene og skatten på grunn av tingen
• Sørg for at leietakeren (e) en stille og sikker bruk av tingen.

Hvis utleier ikke leverer varen i tide, har leietakeren to muligheter:

• Be om gjennomføring av kontrakten (tving utleieren til raskt å ta de nødvendige tiltakene for å gjøre tingen tilgjengelig).
• Trekke seg fra kontrakten

Hvis utleier ikke leverer varen i passende tilstand, kan leietaker:

• Be om reparasjon av tingen
• Opphør av kontrakten

I tilfelle feil hos utleier, kan leietaker i tillegg kreve erstatning på betingelse av å respektere skjemaene (utsendelse av formell varsel, beslag av retten).

Leiers forpliktelser

• Betal leie- og leiekostnadene
• Vedlikehold tingen i god stand (vedlikehold) (se: Inventory, in law )
• Rapporter feil til utleier uten forsinkelse.
• Tåle besøk fra utleier.

Hvis leieren er forsinket med å betale leien, kan utleieren:

• Krev betaling av husleie;
• Saksøk leietakeren sin;
• Avslut leiekontrakten, og i tilfelle en eiendomsleie, start en utkastelsesprosedyre (forutsatt at du imidlertid har fastsatt en skriftlig betalingsfrist til leieren).

Lover som beskriver leieavtaler

Implementering av tvangsmidler siden 1945:

• 1 st september 1948 - Sosial utleier utnyttet
• 22. juni 1982 - Quillot lov
• Lov n o  86-1290 av23. desember 1986 har en tendens til å fremme leieinvesteringer, huseiere av sosiale boliger og utvikling av jordforsyning, kjent som "Mehaignerie-loven"
• Lov n o  89-462 av6. juli 1989å forbedre leieforhold og endring av lov nr .  86-1290 av23. desember 1986, kjent som “Mermaz Law”

De tre siste lovene har samme objekt, boligleie og blandet leiekontrakt.

Loven fra 1989 gjennomgikk flere modifikasjoner, særlig av:

• 21. juli 1994 Naturlov
• Loven nr .  2002-73 av17. januar 2002 av sosial modernisering
• Bestillingen nr .  2005-655 av8. juni 2005 knyttet til bolig og bygg
• Loven nr .  2006-685 av13. juni 2006 om forkjøpsrett og beskyttelse av leietakere ved salg av en bygning
• Loven nr .  2006-872 av13. juli 2006 bærer en nasjonal forpliktelse for bolig, kjent som “ENL-loven” (nasjonal forpliktelse for bolig)
• 5. mars 2007 Den motsatte husloven
• Loven nr .  2007-297 av5. mars 2007 om forebygging av kriminalitet
• Loven nr .  2007-1787 av20. desember 2007 om lovforenkling
• Loven n o  2008-111 av8. februar 2008 for kjøpekraft
• Loven nr .  2009-323 av25. mars 2009 mobilisering for boliger og kampen mot ekskludering
• Loven nr .  2009-526 av12. mai 2009 forenkling og avklaring av loven og effektivisering av prosedyrer
• Loven nr .  2010-788 av 12. juli 2010 om nasjonal forpliktelse til miljøet
• Loven nr .  2010-1609 av 22. desember 2010 om gjennomføring av rettsavgjørelser, vilkårene for utøvelse av visse regulerte yrker og rettseksperter.
• Loven nr .  2011-525 av 17. mai 2011 om forenkling og forbedring av lovens kvalitet

Leiekontrakt

Leiekontrakten (artikkel 1709 til 1762 i borgerloven):

• Leieavtalen kan forholde seg til en fast eller flytbar ting. Regimet er det samme mellom de to situasjonene, selv om en stor del av bestemmelsene er lokalisert i en seksjon som nå har fått navnet "Seksjon 1: Regler som er felles for leie av hus og landlig eiendom";
• en av partene forplikter seg til å få den andre til å glede seg over saken;
• leien må være i en periode (1 år). Hver part kan forbeholde seg retten til å trekke seg fra kontrakten;
• Prisen er 500 € per måned.

I leiekontrakten er den kontraktsmessige destinasjonen viktig, det er nødvendig å bestemme hvilken destinasjon det er: en kommersiell destinasjon (kommersiell lov), en landlig destinasjon (landlig leieavtale) eller en hoveddestinasjon (Mermaz lov).

Boligeiendom

Oppsigelse av en eiendomsleie

Leiekontrakten kan når som helst sies opp av leietaker eller utleier. Med noen unntak er den gjeldende oppsigelsestiden tre måneder når den kommer fra leietaker og seks måneder når den er initiert av utleieren.

På initiativ fra leietaker

Leietaker kan når som helst gi permisjon på betingelse av å respektere en varsel på tre måneder, som kan reduseres til en måned under visse forhold.

Leietakeren er fortsatt ansvarlig for leien og for sine forpliktelser som følge av leiekontrakten til slutten av hans varsel. Innkallingen kan likevel forkortes dersom utleier finner en ny leietaker som ønsker å komme inn i lokalene, i så fall er leietakeren kun ansvarlig for leie på pro rata temporis basis . Påstander som "enhver måned som startes forfaller" er ikke lovlige. Dermed, hvis utløpet av oppsigelses er den 12. i måneden, har leietaker å betale Bare 12 / tretti th av siste husleie og kostnader.

Oppsigelse må gis til utleier ved anbefalt brev med kvittering for mottakelse (LRAR) eller forkynnes av namsmann eller handlevering med underskrift av kvittering. Når det er flere leietakere, må alle gi permisjon, ellers vil det bare være motsatt med hensyn til den som ga permisjonen. Det er solidaritet mellom leietakerne, og permisjon til en frigjør ham ikke fra betalingsforpliktelsen for perioden etter den virkelige datoen for permisjonen (hans forpliktelse fortsetter til slutten av leiekontrakten). Perioden starter fra mottakelsen av LRAR eller forkynnelsen av dokumentet av en namsmann.

Oppsigelsesperioder for permisjon:

1. hvis boligen leies tom
   Oppsigelsestiden for permisjonen er tre måneder (se unntak nedenfor).
2. hvis boligen leies møblert
   Oppsigelsestiden for permisjonen er en måned (art L632-1 i bygg- og boligkoden), inkludert for en student i en studentbolig.
3. i visse unntakstilfeller som uhygienisk, farlig bolig osv.
   Ingen forsinkelse

Det skal bemerkes at hvis det i leiekontrakten er fastsatt en oppsigelsestid som vanskeliggjør leietaker i forhold til lovens tidsfrister, anses linjene som null og uskrevne .

Liste over saker som reduserer oppsigelsestiden til en måned for tom leie:

• Ved overføring på initiativ fra arbeidsgiver eller arbeidstaker. Fjernhet er ikke en tilstand. Profesjonell praksis er ikke et tilfelle av overføring. Permisjonen må sendes på et tidspunkt veldig nær betydningen av overføringen.
• Tap av jobb, oppsigelse eller slutt på en tidsbegrenset kontrakt . Følgende er ikke assimilert med tap av sysselsetting: aktivitetsendring, oppsigelse, oppsigelse av stillingen , pensjonering, tap av sysselsetting i en liberal eller kommersiell aktivitet, studiets slutt. På den annen side er en konvensjonell oppsigelse assimilert med tap av sysselsetting. I følge husministeren (ministersvar 16. mars 2010 publisert i JOAN Q. n o  40307), "i tilfelle kontraktsmessig opphør av en permanent kontrakt, gir leietaker permisjoner, med forbehold om tolking av domstolene, en oppsigelsestid redusert en måned siden denne terminerings fører til et tap av arbeid som er en av forutsetningene for å dra nytte av en redusert varsel” .
• I tilfelle du skaffer deg en første jobb eller en ny jobb etter tap av jobb.
• For leietaker hvis helsetilstand, bekreftet av en legeattest, rettferdiggjør en endring av bosted.
• I anspente områder  : territoriene nevnt i første ledd i artikkel 17 (dette indikerer "Kontinuerlige urbaniseringsområder med mer enn 50 000 innbyggere der det er en markant ubalanse mellom tilbud og etterspørsel etter bolig." ). Et dekret etablerer listen over kommuner som er inkludert i disse sonene.
• For mottakere av aktiv solidaritetsinntekt eller funksjonshemmet voksenpenning .
• For leietaker som har fått tildelt innkvartering definert i artikkel L. 351-2 i bygg- og boligloven.

I sammenheng med møblert utleie er det praktisk talt ingen reduksjon i tiden:

• Leietakeren over 60 år hvis helsetilstand rettferdiggjør en endring av bosted

Hvis leiekontrakten er felles for begge ektefellene, er det tilstrekkelig at en av dem tilfredsstiller en legitim grunn til at den reduserte varselet gjelder. Dette kan også gjelde romkameraten.

Utleier kan alltid bestride den reduserte varselet med mindre han uttrykkelig har validert årsaken. Rettspraksis unntar leietaker fra varsel når lokalene er usunne eller ubeboelige, det er opp til leieren å bringe tilbake bevis.

Oppsigelse av leieavtalen

Det må være en uttrykkelig vilje fra en av partene til å si opp kontrakten. Når man har uttrykt sitt ønske om å gi beskjed, er det umulig å trekke seg uten den andre partens samtykke, det vil si om utleieren.

På initiativ fra eieren

Oppsigelse fra utleier er mer komplisert fordi det i normal tid, i tillegg til oppsigelsestiden som skal overholdes, må være berettiget og respektere utløpsdatoen for leieavtalen.

Eieren kan gi permisjon til sin leietaker bare i tre tilfeller:

• på slutten av leiekontrakten (betinget av visse gyldige grunner). Hvis leietakeren respekterer kontrakten under leiekontrakten, er det umulig å gi ham permisjon. Permisjonen kan bare tre i kraft ved slutten av leiekontrakten (dvs. normalt en gang hvert tredje år for en tom leie og en gang i året for en møblert leie). Det er alltid mulig å selge den okkuperte boligen  ;
• ved en oppsigelsesklausul (eksempel: manglende betaling av husleie);
• etter en søksmål.

Sak 1: Permisjon på slutten av leiekontrakten

Denne permisjonen må motiveres av en av følgende tre grunner til straff for permisjonens ugyldighet:

• gjenopptakelse av bolig for å bo der selv eller for å huse sin ektefelle, hans partner i minst ett år, hans sivile solidaritetspaktpartner (PACS) , hans etterkommere, hans etterkommere eller etterkommere av hans ektefelle;
• å selge den tomme eiendommen;
• eksistens av en legitim og alvorlig grunn for ikke-fornyelse av leieavtalen (loven har ikke gitt en definisjon av hva som skal forstås av "legitim og alvorlig". Som hovedregel er det oftest et spørsmål om manglende oppfyllelse av leietaker av en av leieforpliktelsene: gjentatte forsinkelser i betaling av leien, manglende vedlikehold av boligen, nabolagsforstyrrelser, etc.)

Han må informere leieren på forhånd (ved anbefalt brev med kvittering for mottakelse eller av namsmann) minst seks måneder før leiekontrakten er avsluttet for en tom leie. For møblert utleie reduseres oppsigelsestiden til 3 måneder. I løpet av oppsigelsestiden er leietaker kun ansvarlig for leie og avgifter for den tiden han faktisk har okkupert lokalet dersom varselet er varslet av utleier. Han er ansvarlig for leien og gebyrene knyttet til hele oppsigelsestiden hvis det er han som varslet varselet om oppsigelse,

Sak 2: Oppsigelse av leieavtalen etter en klausul i kontrakten

De fleste kontrakter gir en oppsigelsesklausul i tilfelle manglende betaling av mer enn to måneders leie, eller i tilfelle manglende fremvisning av forsikringsbevis, etter en måned.

Disse klausulene la utleier å avslutte kontrakten etter å sette en kommando for å betale utstedt av lensmannen, i samsvar med artikkel 24 i lov n o  89-462 av 6. juli 1989 og, uten å oppgi dommer høringen av leieren innen to måneder til be om suspensjon av oppsigelsesklausulen. Utleier har rett til å be om overbevisning av leietakeren, i tillegg til at han blir kastet ut ved hjelp av den offentlige styrken.

Sak 3: Søksmål

Forespørsler om å heve en leieavtale inngis til tingretten selv om beløpet for ubetalte leier overstiger 10 000 euro, hovedsakelig for å la leietakere få lov til å forsvare seg uten en obligatorisk advokat. Noen unntak kan imidlertid tillates før tribunal de grande instance .

Referanser

1. lov nr. 89-462 av 6. juli 1989 for å forbedre leieforhold og endring av lov nr .  86-1290 av 23. desember 1986.
2. Artikkel 2 og 3 i lov nr .  89-462 av 6. juli 1989.
3. Se lov nr .  86-1290 av 23. desember 1986 som tar sikte på å fremme leieinvestering, boligeiendom og sosial boligutvikling tilbyr land på Légifrance.
4. Se lov nr .  2002-73 av 17. januar 2002 om sosial modernisering på Légifrance.
5. Se forordningen nr .  2005-655 av8. juni 2005knyttet til bolig og bygging på Légifrance
6. Se lov nr .  2006-685 av13. juni 2006knyttet til forkjøpsretten og beskyttelsen av leietakere i tilfelle salg av en bygning på Légifrance.
7. Lov nr. 2006-872 av 13. juli 2006 om det nasjonale engasjementet for bolig.
8. Lov nr. 2007-297 av 5. mars 2007 om forebygging av kriminalitet.
9. Lov nr. 2007-1787 av 20. desember 2007 om forenkling av loven.
10. Lov nr. 2008-111 av 8. februar 2008 om kjøpekraft.
11. Lov nr. 2009-323 av 25. mars 2009 om mobilisering for bolig og bekjempelse av eksklusjon.
12. Lov nr. 2009-526 av 12. mai 2009 om forenkling og avklaring av lov og effektivisering av prosedyrer.
13. Lov nr. 2010-788 av 12. juli 2010 om nasjonal forpliktelse til miljøet.
14. Lov nr. 2010-1609 av 22. desember 2010 om gjennomføring av rettsavgjørelser, vilkårene for å utøve visse regulerte yrker og juridiske eksperter.
15. Lov nr. 2011-525 av 17. mai 2011 om forenkling og forbedring av lovens kvalitet.
16. "  De forskjellige typene leiekontrakter | BailFacile  ” , på BailFacile (åpnet 9. februar 2021 )
17. "  Leie: ingen måned startet forfaller ikke  " , på Le Particulier ,januar 2004(åpnet 4. juli 2014 ) .
18. Law n o  89-462 fra 6.7.1989 - artikkel 15-I .
19. vosdroits.service-public.fr
20. "  Cassation Court, Civil, Civil Chamber 3, 20. januar 2010, 09-10.287  " (åpnet 4. juli 2014 ) .
21. "  Merknad og formaliteter om permisjon gitt av leietaker  " , på public.fr (konsultert 12. september 2020 ) .
22. " område av Alur-loven: hvilke byer er bekymret?"  ” (Besøkt 4. juli 2014 ) .
23. droit-finances.commentcamarche.net
24. [1] pap.fr
25. vosdroits.service-public.fr
26. vosdroits.service-public.fr
27. vosdroits.service-public.fr

Vedlegg

Relaterte artikler

• Rett til bolig
• Besson lov (bolig)
• Avdeling for forebygging av utkastelse
• OGIF
• Kommersiell leieavtale (fransk lov)

Eksterne linker

• [PDF] Informasjonsark "  State of rental accommodation  " på conso.net (National Institute of Consumption)
• [PDF] Informasjonsark om " leietakerutkastelse "   på conso.net (INC)
• [PDF] Leiekontraktsmodeller for møblert eller umøblert innkvartering
• Tom innkvartering: permisjon gitt av leietaker
• liste over byer i den anspente sonen med en måneds varsel siden ALUR-loven