Eiendomsselskap

I fransk sivil lov er et eiendomsselskap ( SCI ) et sivilt selskap som har et eiendomsobjekt . Noen ganger blir det også referert til som et eiendomsforvaltningsselskap (SGI). Det skal ikke forveksles med eiendomsinvesteringsselskapet (SCPI) eller med eiendomsselskapet for progressivt boligeierskap (SCIAPP) eller med beboernes andelslag .

Det er en del av de sivile patrimonselskapene som grupperer SCI-ene og holdingselskapene (av verdipapirforvaltning).

Bruk av en SCI tillater at flere personer eier eiendommer og kan lette overføring av eiendommen. Denne selskapsformen krever minst to partnere på tidspunktet for opprettelsen. I løpet av sin eksistens kan en SCI imidlertid finne seg eid av en enkelt partner, men denne situasjonen kan bare være midlertidig i henhold til artikkel 1844-5 i Civil Code .

Det er en annen form for sivilsamfunn for eiendom, SCIC de construction vente (SCICV); det gjelder ikke enkeltpersoner, men snarere fagpersoner (eiendomsutviklere).

Setter opp

Opprettelsen av en SCI er enkel, og fristene er korte. Denne skapelsen er delt inn i fire viktige stadier, som skal utføres kronologisk.

Vedtekter

Selskapets vedtekter kan utarbeides ved en privat skjøte eller ved en autentisk skjøte . SCI har en begrenset levetid fastsatt i de opprinnelige vedtektene. The Civil Code også gir at denne perioden ikke kan overstige 99 år . Når det gjelder en mulig forlengelse, kan det bare avgjøres ved en avtale mellom partnere, så lenge SCI eksisterer.

Registrering på skattekontoret

Vedtektene må valideres av det offentlige finanssenteret som SCIs hovedkontor er avhengig av. Denne prosedyren er gratis. Imidlertid siden20. desember 2014, er denne registreringen ikke lenger nødvendig. Det er under sending scenen til registeret av Commercial Court om at sistnevnte vil sende dokumentene til skattekontoret som den registrerte kontoret til søkeren er vedlagt.

Publisering i en avis med juridiske merknader

SCI må offentliggjøre i en avis med juridiske merknader hovedinformasjonen om den, nemlig selskapets navn, aksjekapitalen, lederens identitet osv.

Registrering ved handelsretten

The Commercial Court registrerer SCI i den foretaksregisteret . For å gjøre dette må SCI ha fullført de forrige trinnene. Når dokumentene som retten har bedt om er gitt, vil SCI motta sine Kbis .

Store bokstaver

Kapitalen til en SCI kalles aksjekapital , denne kapitalen har en betydelig innflytelse på beskatningen , slik at selve kapitalens natur vil bli definert av SCIs mål. Bokført verdi av aksjene er lik selskapets eiendeler (inkludert spesielt bygninger i SCI) minus sosial gjeld (banklån eller byttekonto). Deres markedsverdi kan imidlertid være veldig forskjellig, og avhenger av mange andre faktorer, inkludert likviditet, det vil si muligheten for å videreselge dem, som ofte er lave.

Vi snakker om lav aksjekapital hvis mengden netto bedriftsformue er lav, det vil si når selskapet har tatt opp et lån for å erverve bygningene. Motsatt snakker vi om sterk aksjekapital når selskapets netto eiendeler er høye, det vil si når selskapet ikke har påtatt seg gjeld for å erverve sine bygninger.

Hovedstaden kan ha variabel form. I dette tilfellet bestemmes mengden minimum og maksimum kapital i vedtektene. Fordelen er at sistnevnte kan variere innenfor grensen for disse to verdiene uten at formaliteter skal utføres. Endring av kapitalen under disse forholdene medfører ikke offentliggjøring av juridisk varsel eller endring av vedtektene. Nye partnere (ikke-grunnleggere) kan også være anonyme og ikke vises i vedtektene.

fordeler

• Dette er en god løsning for å unngå blokkeringer som kan oppstå fra felles eierskap , i den grad det uenighet av partnerne ikke hindrer leder (e) av SCI fra å gjøre de nødvendige avgjørelser for god forvaltning av selskapet. Kulturarv .
• Det gir en skattefordel for overføring av aksjer, i den grad det - i motsetning til fast eiendom som holdes direkte, der bare "brutto" -verdien tas i betraktning - tillater fradrag av gjeld for å bestemme verdien av netto eiendeler som vil være grunnlaget for beregningen av overføringsrettigheter .
• Det gir en patrimonial fordel fordi en SCI delvis kan gis i form av donasjon av aksjer på en mer fleksibel måte enn en eiendom som antar at det skapes felleseie. Denne prosedyren, hvis den er spredt over tid, gjør det mulig å dra nytte av kvantene som er tilgjengelige i fransk lov for donasjoner gitt i giverens levetid, og dermed å unngå eller redusere arveavgift . I tillegg tillater den meget store friheten som lovgiveren etterlot seg i utformingen av vedtektene til selskapet, giveren til å beholde kontrollen over selskapet med svært lite kapital ved å etablere seg som en uopprettelig leder.
• Det kan utgjøre beskyttelse mot hans personlige kreditorer (på grunn av vanskeligheten med å videreselge enhetene).
• Det kan gi et alternativ til den klassisk tunge forvaltningen av eiendommen til en inhabil person (gratis forvaltning av lederen innenfor rammen av bedriftens formål).
• SCI med variabel kapital kan tillate oppføring av nye partnere (fysiske eller juridiske personer), uten å vises i vedtektene.

Negative poeng

• Partnere til en SCI er ansvarlig på ubestemt tid for gjeld til selskapet på sin egen eiendom. Dermed kan en kreditor vende seg mot partnerne for å betale gjeld, men bare etter å ha forgjeves diskutert disse i selskapets patrimonium. Ansvar er ubegrenset, men ikke solidarisk, og partnerne vil være ansvarlige for gjeld som selskapet bare kan betale i forhold til deres deltakelse i aksjekapitalen. Vær derfor forsiktig med juridisk inkompetente partnere (inkludert mindreårige).
• For at de mulige skattekonsekvensene skal få full effekt, er det nødvendig å sikre at SCI har en realitet og oppfyller mange forpliktelser: juridisk, regnskapsmessig og finanspolitisk (ordinær generalforsamling, bokføring osv.), Som kan gi kostnader.
• Før det ble opprettet, anbefales det å sende SCI-prosjektet til en juridisk profesjonell (notarius eller advokat), eller til og med til en godkjent regnskapsfører for de mer tekniske aspektene, og spesielt hvis muligheten for å underlegge selskapsskatten er planlagt. En ICS kan være veldig nyttig forutsatt at du vet hvorfor - og derfor hvordan - den er sammensatt. Før det ble opprettet, må vi sørge for å vite i hvilken tilstand det potensielt kan oppløses en dag.
• Formålet med selskapet er viktig. For å dra nytte av gjennomsiktig beskatning (beskatning av partnere i personlig inntektsskatt ), må dette objektet være sivil. Hvis selskapet driver en kommersiell aktivitet, vil det faktisk være selskapsskatt .
• Vær forsiktig med den tilsynelatende juridiske enkelheten på forhånd med denne juridiske selskapsformen.

Regnskap

Når SCI er registrert, må lederen føre regnskap fordi:

• skatteetaten kan be ham om begrunnelser;

• lederen må avlegge en årlig presentasjon av regnskapet for godkjenning på generalforsamlingen. Desto mer rettferdiggjort er denne forpliktelsen siden partnerne på ubestemt tid er ansvarlige for sosial gjeld i forhold til deres bidrag.

SCI er for det meste såkalte "fiskalt transparente" selskaper, det vil si at bortsett fra muligheten for selskapsskatt , er det partnerne som er personlig skattepliktige i henhold til deres virksomhetskategori. deltakelse i hovedstaden. For eksempel vil den enkelte partner bli beskattet i henhold til reglene for landinntekt (samlet leie og betalte utgifter).

Alternativet for selskapsskatt tillater fradrag for avskrivning av bygninger fra skatteresultatet. Dette alternativet kan også brukes med tanke på kapitalisering av inntektene (utdeling av utbytte til partnere er valgfri). SCI blir deretter kvalifisert som “finanspolitisk ugjennomsiktig”.

Merknader og referanser

1. Ved å opprette et SCI (eiendomsselskap) kan man dra nytte av en enkel administrasjon og overføring av eiendom, uten å måtte utføre lange og kostbare formaliteter.
2. mellom to partnere i det minste. Sikrere, spesielt når SCI består av medlemmer av samme familie
3. Siden 2012: rabatter kan fornyes hvert 15. år, til en verdi av € 100.000  per barn.
4. "  Eiendomssivilsamfunn  ", impots.gouv.fr ,21. juli 2016( les online , konsultert 2. august 2018 )
5. Artikkel 1857 i borgerloven.
6. I henhold til skatterett. Se kunst. 206 2 ° av den generelle skatteloven.
7. SCIs tilbakevirkende kraft inn i omfanget av IS som kan ha alvorlige konsekvenser (f.eks. Spørsmålstegn ved underskudd trukket av partnerne fra inntekten).

Se også