En eiendomsspekulasjon er en økonomisk transaksjon på eiendom , motivert av den forventede økningen i verdien. I hverdagsspråket er det et nedsettende uttrykk som relaterer seg til operasjoner som presenteres som voldelig lønnsomme fordi de utføres til en pris som er lavere enn den "normale" markedsprisen, av operatører ( eiendomsutvikler , eiendomsmegler , privatperson, finansmann politiker ...) Hvis deltakelse i det felles beste blir stilt spørsmålstegn ved implisitt eller eksplisitt.
Som hovedregel gjelder begrepet eiendomsspekulasjon bare en liten sektor av markedet (en by, et distrikt, et shoppingområde, et stort eiendomsprosjekt osv.), For hvilke det er forventbare sterke variasjoner i verdier; disse omstendighetene er oftest under påvirkning av politikk (regulering som gjør den konstruerbar eller ikke- konstruerbar , bygging av et vei eller offentlig transportnett, eller til og med skjønnsmessig tildeling av en offentlig kontrakt eller en byggetillatelse osv.), men kan også forekomme som et resultat av rent private beslutninger ( for eksempel å etablere en virksomhet som gir jobber).
Vi snakker om en eiendomsboble når alle prisene på eiendomsmarkedet stiger kraftig uten noen kobling til utviklingen av verdien til de underliggende eiendommene og spekulasjoner er generelle.
Eiendomsmarkedet er faktisk delt inn i flere delmarkeder som har sine egne egenskaper, når det gjelder tilbudselastisitet (dvs. antall agenter som er klare til å selge eiendommen i tilfelle prisøkning) og elastisitet i etterspørselen . Jo lenger markedsforholdene beveger seg bort fra betingelsene for ren og perfekt konkurranse , jo mer mulig blir det for eiendomsspekulasjon å finne sted.
Eiendomsspekulasjon har historisk sett hatt tilknytning til aksjemarkedsspekulasjoner, for eksempel under det store krasj i Wien i 1873 . I moderne tid har spekulasjoner vært motoren til byfornøydelse, hevder noen av boligkrisen , andre påpeker. Som et resultat koster byutvikling og boligfelt staten ingenting, og finansieres av spekulanter. Byen Paris er et eksempel blant andre, avvist av Victor Hugo i disse vilkårene:
“Uansett eiendomsrettigheter, bør ødeleggelsen av et historisk og monumentalt bygg ikke tillates for disse dårlige spekulantene bare deres blinde interesse for deres ære; elendige menn, og så imbeciles at de ikke engang forstår at de er barbarer! Det er to ting i en bygning: bruken og skjønnheten. Dens bruk tilhører eieren, skjønnheten til alle, til deg, til meg, til oss alle. Derfor, å ødelegge det er å gå utover dets rettigheter. "
- Victor Hugo , Merknad om ødeleggelse av monumenter , som han siterer igjen i krig med demolererne , i Revue des deux Mondes , 1832
Etter revolusjonen i 1789 fortsatte det samme fenomenet, den franske staten begynte å koordinere spekulasjoner, med Plan des Artistes , utført i 1795 , som viser gatene som er tillatt for spekulasjoner, og prosjektet blir solgt med landet. Han begynte å spekulere, og så tidlig som i 1810 satte han i stand ekspropriasjon for offentlig nytte , som tillater ham å kjøpe jorden: