Eiendomsboble

En eiendomsboble er en prisboble i et eiendomsmarked preget av høy verdiøkning på eiendom . Det resulterer i et betydelig og vedvarende gap mellom prisen på visse eiendommer og variasjonen av deres grunnleggende økonomiske faktorer som lønn eller leieutbytte. Denne eiendomsspekulasjonen setter både kreditorer og låntakere i fare når de utføres på kreditt. Den store eiendomsspekulasjonen i Paris, Berlin og Wien på begynnelsen av 1870-tallet førte for eksempel til bankkrisen i mai 1873 .

Uansett likviditet i markedet, kan deflasjon av boblen være treg eller rask: prisen korreksjon deretter tar form av en fast eiendom krasj , slik at mange eiere i negativ egenkapital (det gjenværende beløpet skal tilbakebetales er større enn verdien av eiendommen). Forestillingen om en eiendomsboble er fortsatt gjenstand for kontrovers om hvorvidt boblen stammer fra spillet av rasjonelle forventninger eller et systemisk fenomen som krever sentralbankintervensjon.

Kontekst og historie

Forestillingen om en spekulativ boble har ofte blitt observert i verdipapirmarkedet. Ved første øyekast vil eiendom være en ressurs som er mindre følsom for slik spekulativ dynamikk, på grunn av flere iboende egenskaper. Faktisk er transaksjonskostnadene veldig viktige og representerer ofte en betydelig del av eiendelen og kan begrense den spekulative karakteren. Da blir eiendomsmarkedet ofte karakterisert i forhold til finansmarkedene som illikvide.

Imidlertid oppfyller de visse betingelser som utsetter dem for spekulative bobler. I tillegg er eiendoms- og finansmarkedene ofte knyttet sammen: Eiendomsboblen forverres av finansboblen og omvendt, slik det skjedde i Europa på 1860-tallet eller under den japanske finans- og eiendomsboblen på 1980-tallet .

Generelt er eiendomsmarkedet heterogent, det vil si at hver eiendom er unik, den er gjenstand for svært få transaksjoner i løpet av dens økonomiske levetid og gjør verdien vanskelig å vurdere. Mengden av godtgjørelse til eiendomsmeglere avhenger også direkte av denne verdien, og de har derfor interesse i prisøkningen. Eiendommens varige natur tillater selgere å håpe å selge den senere med en gevinst. Til slutt blir den spekulative karakteren ofte drevet av en populær tro på at prisene stadig øker.

Årsakene til dannelsen av en eiendomsboble

Hvilke årsaker kan forklare ubalansen mellom tilbud og etterspørsel som opprinnelig er ansvarlig for dannelsen av en boble? Teorien om rasjonelle forventninger gjør det mulig å forklare hvorfor økonomiske agenter kan forutse en økning i prisene, og dermed få markedet til å løpe vilt. Årsakene til ubalanse i eiendomsmarkedet er mange og mangfoldige og kan være strukturelle, sykliske, regulatoriske, budsjettmessige eller til og med sosiologiske. Faktisk settes det ofte frem en strukturell ubalanse i eiendomsmarkedet mellom en betydelig etterspørsel og et tilbud som ikke kan justeres for å rettferdiggjøre en plutselig økning i eiendomsprisene.

Sykliske årsaker

Forskjellige sykliske årsaker er foreslått av økonomer og for eksempel svingninger i renten. Dannelsen av eiendomsbobler og krasj ville være omvendt korrelert med renten . Svært lave priser reduserer månedlige utbetalinger og lar mange husholdninger komme i gjeld, men også kjøpe til for høy pris. Videre kan inflasjon og spesielt inflasjonsforventningene også føre til ubalanse i markedet hvis husholdningenes innkjøp styres av frykten for å beskytte seg mot monetær erosjon. Andre avveininger kan spille ut, for eksempel med utsettelse av investeringer i tilfelle et aksjemarkedskrasj som for 2000-tallet. Til slutt kan tilgangen på tilgjengelig land påvirkes av et stort overskudd av ledig plass etter fortiden eiendomsinvesteringer

Regulerende årsaker

Regulatoriske årsaker blir også fremmet for å forklare ubalansen. For eksempel kan valg av urbaniseringspolitikk være kritiske, spesielt med tanke på landareal, som ser ut til å være en ikke-fornybar ressurs, og politikk som begrenser byggetillatelser . På en veldig lignende måte blir dårlig forvaltning av statens jord- og eiendomsmidler og manglende frigjøring av jord og eiendomsmasse som har blitt mindre nyttig fremmet som en ubalansefaktor. Byfornyelse politikk med, for eksempel, ødeleggelse av uhygieniske boliger uten erstatning ved bygging av nye boliger. En leiekontroll for streng på boligmarkedet er et argument som ofte blir fremmet for å forklare en ubalanse i tilbudet eller en dårlig tilstand på leiemarkedet. På den annen side blir en deregulering av banksystemet ofte sett på som forbundet med en priseksplosjon. Utover den regulatoriske ustabiliteten med svingningene i regelverket i byplanlegging, kan leiemarkedet eller kredittilgangen være opprinnelsen til en eiendomsboble.

Sosiologiske årsaker

Til slutt foreslås også sosiologiske årsaker. Avslutningen på tradisjonelle referanser (familie, velferdsstat) og frykt for fremtidig finansiering av pensjoner som gjør enkeltpersoner mer mottakelige, så vel som atferds etterligning (se Mimikk og investering ) opprettholdt av myter om eiendomsmarkedet.

Ikke desto mindre påpeker økonom Paul Krugman at to land med helt forskjellige eiendomsregler og -politikker som Irland og USA imidlertid led en eiendomsboble og korreksjon av enestående størrelse på 2000-tallet. Det er derfor sannsynlig at andre faktorer som det spesifikke ved landmarkedet og dets komplekse forhold til markedet eller til og med folkemengdens psykologi er nødvendig for ytterligere å forklare mekanismene for dannelsen av eiendomsbobler.

Forholdet mellom landmarked og eiendomsmarked

Forholdet mellom landmarkedet og eiendomsmarkedet er også studert for å forklare den spesifikke karakteren og dannelsen av eiendomsbobler. Hvorvidt det er byggeprisen som påvirker prisen på land (eller omvendt) - det vil si etterspørselen etter bygging som setter prisen på land - blir mye diskutert. Forskjellige effekter som kan forklare forholdet mellom eiendomsmarkedet og tomtemarkedet er beskrevet av økonom Vincent Renard, selv om den generelle mekanismen forblir kompleks. Begrepene nedtelling, multiplikatoreffekt og skralleffekt er fremmet og gjør det mulig å avklare dannelsen av eiendomssyklusen.

Nedtelling

Nedtellingen er hentet fra den foreløpige balansen som utføres av eiendomsoperatører før handlingen med å kjøpe land. Den består av å evaluere den forventede markedsføringsprisen for det planlagte eiendomsproduktet som kan bygges på landet minus alle kostnadene ved driften (studiekostnader, byggekostnader, økonomiske og markedsføringskostnader og til slutt marginen) for å bestemme maksimal mulig verdi for erverv av tomten. Nedtellingen indikerer at det er den forventede sluttverdien av det ferdige eiendomsproduktet som bestemmer verdien av eiendommen. Joseph Comby påpeker også at land også har en annen verdi: det for eieren som tilsvarer bruksverdien og avkastningen oppnådd av eieren (besparelser som oppnås ved bruk, innkrevde leier). Det kan også ha en spekulativ verdi hvis eieren forventer en økning i verdien i nær fremtid som er større enn avkastningsverdien. Som man lett kan forestille seg, er de to verdiene (bruk / nedtelling) sjelden nærme, dette avviket kan løses ved forhandling. Når de møtes, har landet en pris, men vanligvis bare et begrenset antall transaksjoner lykkes. Denne "nedtelling" -mekanismen gjør det lettere å forstå den aksentuerte overføringen av økninger fra eiendomsmarkedet til landmarkedet.

Multiplikatoreffekten

Ifølge Vincent Renard er landmarkedene preget av en multiplikatoreffekt som kan vise seg å være betydelig i eiendomssyklusen. Faktisk varierer generelt de andre kostnadene på nivået med en eiendomstransaksjon (byggekostnad, finanskostnader, skatter osv.) Generelt litt på kort sikt, og landkostnadene representerer normalt en kostnad på rundt 20%, 30%. I tilfelle en bullish fase, hvis vi for eksempel vurderer en betydelig økning i kvadratmeterprisen for eksempel i størrelsesorden 20% på grunn av etterspørsel eller eksplosjonen i gamle priser, Ettersom tilbudet forblir mer eller mindre stabilt , vil denne økningen få direkte konsekvenser på grunn av nedtellingen på økningen i verdien av landet, som for eksempel kan nå 100%. Sammen med spekulative fenomener, kunne denne multiplikatoreffekten på verdien av land forklare den betydelige volatiliteten i eiendomsprisene. Denne effekten kan også ha en katastrofal effekt i nedturen, da eiendomstransaksjoner ikke er lønnsomme nok i forhold til verdien av jord ervervet øverst i syklusen. De må forlates eller redesignes.

Ratchet-effekten: en nedoverbrems

I sammenheng med studiet av eiendomssykluser har det noen ganger blitt observert en asymmetri eller i det minste en motstand mot ulempen i begynnelsen av nedadgående fase. Dette fenomenet ble forklart av Vincent Renard med ratchet-effekten som hindrer markedsjusteringen. Det tilsvarer oppførselen til grunneiere (enkeltpersoner eller juridiske personer) som ikke ønsker å legge eiendommen ut for salg i klimaet ved begynnelsen av nedturen. Nedgangen i landmarkedets likviditet legger dermed press på tilgangen på land. Dette er preget av et betydelig fall i transaksjoner, men også av en sterk motstand mot prisene mot fallet. Denne vent-og-se-holdningen forklares hovedsakelig av det faktum at selgere legger varene sine ut for salg til en for høy startpris, ofte basert på en forventning om den fortsatte økningen i markedet. Det er også relatert til den psykologiske motviljen fra selgere til å akseptere tap, og det blir derfor ofte observert et avslag fra selgere om å senke prisen over en lengre periode. Bedre åpenhet i markedet blir ofte foreslått som en mulig løsning for å begrense denne effekten.

Myter og psykologi

Kunnskap om økonomiske mekanismer og psykologiske forventninger

Psykologi antas å spille en grunnleggende rolle i de raske og brutale bevegelsene av eiendomsprisene. Studien av boblen knyttet til eiendomsmarkedet i Boston i USA på 1990-tallet av Karl Case gir mange leksjoner: verken utviklingen i befolkningsvekst, sysselsetting, lønn, byggekostnader, renter eller eiendomsskatt forklarer ikke eksplosjon i observerte priser. På den annen side gjorde et eksperiment utført av økonomene Karl Case og Robert Shiller det mulig å markere innflytelsen fra psykologiske fenomener på en empirisk måte. I mai 1988 ble 3.870 amerikanske husholdninger utsatt for spørreskjemaer om deres følelser i forhold til den nylige utviklingen i eiendomsmarkedet i fem forskjellige byer. De fem eiendomsmarkedene er preget av fundamentalt veldig forskjellige stater: blomstrende i San Francisco og Anaheim , California, korrigert etter en boble i Boston og til slutt stabil i Milwaukee . Til spørsmålet “Eiendomsprisene eksploderer. Hvis jeg ikke kjøper nå, kunne jeg ikke kjøpe et hus senere, ” svarte 74% positivt i California , 40,8% i Boston når markedet er nede, og 28% i Milwaukee . Konklusjonene i denne studien er som følger: overveiende er det derfor i markeder i en bullish fase at myter utvikler seg og forplanter seg, og individuelle forhold spiller deretter en dominerende rolle. For det andre har investorer derfor generelt en grunnleggende forståelse av økonomiske grunnleggende forhold, og psykologiske forventninger og forventninger spiller en viktig rolle i å bestemme prisen folk er villige til å betale for eiendom.

Myter og psykologi

Mange myter om eiendom eksisterer og sprer seg. Her er noen eksempler fra det franske eiendomsmarkedet  :

Basert på atferdsøkonomisk arbeid , mener Robert Shiller at disse mytene er selvbærende i mellommenneskelig utveksling og diskurs som bæres av media.

Psykologiske tilstander og den spekulative boblen

Figuren motsatt av arbeidet til Jean-Paul Rodrigue antyder at det eksisterer fire forskjellige faser som karakteriserer den psykologiske tilstanden til investoren under en spekulativ boble . Den første fasen er skjult og tilsvarer øyeblikket da relativt forsiktige, men veldig opplyste investorer vil posisjonere seg. Den andre entusiastiske fasen blir fulgt av en mediebevissthet preget av en tilstrømning av investorer som er mindre og mindre opplyste og sannsynligvis vil forstå alle verdsettelsesmekanismene i markedet. Den tredje er den såkalte mania-fasen, paroksysmen til den spekulative boblen, der det faktum at prisene stiger, er nok til å tømme de enorme investeringene til spekulanter som tyder på massiv gjeld, opplyste og institusjonelle investorer foretrekker generelt å trekke seg ut av markedet. Det høyeste punktet er ofte assosiert med fremveksten av diskurser som rettferdiggjør fremveksten av nye paradigmer som er ment å rettferdiggjøre varigheten av et høyt platå. Den siste såkalte burst-fasen er preget av konkurs hos de mest gjeldsrike investorene som har misbrukt gearingseffekten, mens opplyste investorer generelt drar nytte av likvidasjoner.

Eiendomssykluser

Eiendomsmarkedets sykliske natur nektes noen ganger, men ofte veldig lite forstått. Denne karakteren demonstreres av flere studier, særlig de fra IMF. I tillegg er det sekulære eiendomsprisindekser etablert av flere økonomer som belyser disse langsiktige variasjonene i eiendomsmarkedet.

Sekulære indekser

Det er flere sekulære eiendomsindekser som stammer fra forskjellige akademiske arbeider fra økonomer som har til hensikt å bedre forstå faktorene som kan påvirke verdien av en eiendom. Den eldste er økonomen Piet Eicholtz som konstruerte en halvårlig historisk indeks (1628-2008) av eiendomspriser for 487 (opprinnelig 614) eiendommer rundt Herengracht, en av Amsterdam- kanalene . Fra 1628 til 1973 ble 4 252 transaksjoner på dette prøven samlet inn. Siden bygningen har dette distriktet vært preget av høykvalitets konstruksjoner som har holdt seg relativt holdbare, noe som gjør det til et unikt utvalg for å bygge en veldig langvarig eiendomsindeks. Den historiske indeksen som er konstruert er hedonisk, det vil si å ta hensyn til kvalitetseffekten, men også basert på den såkalte repetisjonsmetoden. Figuren illustrerer variasjonene av denne realprisindeksen gjennom århundrene, og viser den sykliske naturen til eiendom, som svinger rundt en langsiktig trend. Det skal bemerkes at i en periode på flere århundrer fra 1628 til 1973, økte eiendomsprisene i reelle forhold bare med en faktor på 2.

Andre historiske indekser er også konstruert av andre økonomer, spesielt for USA ( Robert Shiller ), Norge (Øyvind Eitrheim og Solveig Erlandsen) og Paris ( Jacques Friggit ) som vist i følgende figur. Selv om de langsiktige trendene er veldig forskjellige og bør tolkes med stor forsiktighet. Den understreker spesielt at deres lange trend må tolkes med forsiktighet, de demonstrerer den konjunkturmessige variasjonen i eiendomsprisene, men også innflytelsen fra militære konflikter, eiendomspolitikk, hendelser og til slutt økonomiske kriser.

Nylige eiendomssykluser (1970-2005)

Eiendomssykluser over en trettifem års periode (1970-2005) har blitt studert i de atten utviklede land av OECD . Målet med denne studien var å søke forklarende elementer i tidligere sykluser som kunne forklare intensiteten av den oppadgående syklusen som er observert siden 2000 i de viktigste utviklede landene. Fireogfirs sykluser preget av betydelige økninger i inflasjonsjusterte priser har blitt observert i løpet av de siste trettiifem årene i atten land, og genererte dermed et gjennomsnitt på 2,6 sykluser med økninger per land i denne perioden. Det er viktig å merke seg at den gjennomsnittlige varigheten av syklusene med prisøkninger er relativt lang sammenlignet med syklusene som er observert for andre eiendeler, i gjennomsnitt 23,7 kvartaler eller omtrent seks år. Gjennomsnittlig prisøkning, tatt i betraktning inflasjon under en bullish syklus, er 30,2%, men bak dette gjennomsnittet er det betydelige forskjeller. Det beste eksemplet er den finske eiendomssyklusen fra 1979 til 1989, ofte tatt som en modell for å forklare den nåværende krisen med en prisvekst på 111,8% på ti år.

Stigningsfaser
Land Antall stigende faser Varighet (kvartaler) Gjennomsnittlig prisendring Maksimal varighet (kvartaler) Maksimal prisendring (%) Antall stigende faser (> 15%)
forente stater 3 17 15.3 23 17 1
Japan 2 34.5 67 54 77.6 2
Tyskland 3 21.3 12.1 27 15.7 1
Frankrike 2 35.5 32.1 44 33 2
Italia 2 34.5 81,9 44 98 2
Canada 4 15.5 31.6 27 66.5 2
Storbritannia 3 18.3 64.2 30 99,6 3
Australia 6 14.3 31.6 32 84.7 3
Danmark 2 25.0 44.3 37 56.5 2
Finland 3 25.7 61,9 40 111.8 3
Korea 2 12.5 29 15 33.5 2
Irland 2 29 40.8 46 53.9 2
Nederland 1 33 98.4 33 98.4 1
New Zealand 4 15.8 37.3 22 62.7 4
Norge 2 30.5 96.3 49 136.3 2
Spania 4 19.25 76.3 32 134,8 4
Sverige 2 19 35.8 22 42.5 2
sveitsisk 3 28.3 40.2 53 73.5 2
Gjennomsnitt 2.6 23.7 30.2 33.6 36.9 2.0
 

Det ble også identifisert førtisju betydelige nedgangsfaser i perioden (1970-2005). Det er viktig å merke seg at nedadgående syklus fra slutten av 2006 ikke er tatt med i tabellen nedenfor. I gjennomsnitt opplevde hvert utviklede land 2,6 faser av nedgang i denne perioden med en gjennomsnittlig varighet på 21,4 kvartaler eller omtrent fem og et halvt år med et gjennomsnittlig fall på 25,7% i prisene justert for inflasjon. I gjennomsnitt er tallene som tilsvarer nedadgående faser relativt nær de for oppadgående faser, både når det gjelder varighet og amplituder. På samme måte kan det sees mye større nedgang som i Finland (-49,7%) eller Nederland (-50,4%), noe som indikerer at utviklingen i eiendomsprisene oppover, men også nedover. Nedgangen kan være gjenstand for betydelig volatilitet, selv om den forekommer over en periode på flere år.

Avvis faser
Land Antall tilbakegangsfaser Varighet (kvartaler) Gjennomsnittlig prisendring Maksimal varighet (kvartaler) Maksimal prisendring (%) Antall tilbakegangsfaser (> 15%)
forente stater 3 14.3 -9,9 21 -13,9 0
Japan 1 15 -30,5 15 -30,5 1
Tyskland 2 16.5 -10,7 25 -15,3 1
Frankrike 2 18.5 -18 23 -18,1 2
Italia 2 22 -30,6 23 -35.3 2
Canada 4 1. 3 -13,5 17 -20,9 1
Storbritannia 3 16.3 -25 25 -33,7 2
Australia 5 10 -10,1 19 -14,7 0
Danmark 2 21.5 -36,2 29 -36,8 2
Finland 3 14 -28.4 19 -49,7 2
Korea 2 22.5 -26,7 39 -47,5 1
Irland 2 16 -15,5 23 -27,1 1
Nederland 1 29 -50,4 29 -50,4 1
New Zealand 4 15 -15,1 25 -37,8 1
Norge 3 21.3 -19.8 28 -40,6 1
Spania 3 19.3 -21,6 31 -32.3 2
Sverige 3 22.3 -22,7 26 -37,9 2
sveitsisk 2 26.5 -34,8 41 -40,7 2
Gjennomsnitt 2.6 21.4 -25,7 29 -38,1 1.4
 

Til slutt illustrerer tabellen nedenfor perfekt den sykliske naturen til eiendomsmarkedet generelt i strid med det populære ordtaket om at "eiendom aldri går ned". Med sjeldne unntak kan hver stigende syklus kartlegges til en fallende syklus. På samme måte motsier de ulike prisfallstallene, om enn justert for inflasjon, den populære troen på at "å kjøpe et hus alltid er en god investering og ikke kan miste mer enn 30%. Av verdien som et finansielt produkt". Hvis man refererer til den allment aksepterte definisjonen av et sammenbrudd på mer enn 20% reduksjon i aktivaverdier over en periode, kan få "myke landinger" forventes. Endelig identifisert i de forskjellige syklusene.

Store sykluser etter land med variasjoner i den reelle prisen på boliger
Land Stigningsfase Stige (%) Varighet (kvartaler) Avvis fase Avta (%) Varighet (kvartaler)
forente stater 1982 Q3-1989 Q4 + 17% 23
1995 Q1-2005 Q2 + 52,7% 41 I prosess
Japan 1970 Q1-1973 Q4 + 56,5% 15 1973 Q4-1977 T3 -30,5% 15
1977 Q3-1991 Q1 + 77,6% 54 1991 Q1-2005 Q1 -40,7% 56
Tyskland 1976 T2-1981 T1 + 15,7% 20 1981 Q1-1984 Q3 -15,3% 25
1994 Q2-2004 Q4 -20,5% 42
Frankrike 1970 Q1-1981 Q1 + 31,2% 44 1981 Q1-1984 Q3 -18,1% 14
1984 Q3-1991 T2 + 33% 27 1991 T2-1997 T1 -18% 23
1997 Q1-2012 Q1 + 150% 60
Italia 1970 Q1-1981 Q1 + 98% 44 1981 T1-1986 T2 -35,3% 21
1986 T2-1992 T3 + 33% 27 1992 Q3-1998 T2 -26% 23
1998 Q2-2005 Q1 + 49,6% 27 I prosess
Canada 1970 Q1-1976 Q4 + 46,4% 27
1981 Q1-1985 Q1 -20,9% 16
1985 Q1-1989 Q1 + 66,5% 16
1998 Q3-2005 Q2 + 39,2% 25 I prosess
Storbritannia 1970 Q1-1973 Q3 + 64,9% 14 1973 Q3-1977 T3 -33,7% 16
1977 Q3-1980 Q1 + 28% 11
1982 Q1-1989 Q3 + 99,6% 30 1989 Q3-1995 Q4 -27,8% 25
1995 Q4-2005 Q2 + 137,4% 38 I prosess
Australia 1970 T1-1979 T2 + 36,3% 16
1987 Q1-1989 Q1 + 35,9% 8
1996 Q1-2004 Q1 + 84,7% 32
Danmark 1970 T1-1979 T2 + 32,1% 37 1979 T2-1982 T4 -36,8% 14
1982 Q4-1986 Q1 + 56,5% 1. 3 1986 Q1-1993 T2 -35,6% 29
1993 Q2-2004 Q3 + 93,4% 45
Finland 1970 T1-1974 T2 + 23,6% 10 1974 T2-1979 T1 -30,3% 19
1979 Q1-1989 Q1 + 111,8% 40 1989 T1-1993 T2 -49,7% 17
1993 T2-2000 T1 + 50,3% 27
2001 Q3-2005 Q2 + 23,6% 27
Irland 1970 Q1-1981 Q3 + 53,9% 46 1981 Q3-1987 T2 -27,1% 23
1987 T2-1990 T2 + 27,7% 12
Korea (tidlig 1. kvartal 1986) 1987 Q3-1991 T2 + 33,5% 15 1991 Q2-2001 Q1 -47,5% 39
2001 Q1-2003 Q3 + 24,5% 10
Nederland 1970 T1-1978 T2 + 98,4% 33 1974 Q3-1980 Q4 -37,8% 25
3. kv. 2005 - 3. kv + 183,1% 78
New Zealand 1970 Q1-1974 Q3 + 62,7% 18 1974 Q3-1980 Q4 -37,8% 25
1980 Q4-1974 Q3 + 35,2% 14
1986 Q4-1989 Q1 + 15,1% 9
1992 Q1-1997 T3 + 38,9% 22
2000 Q4-2005 Q1 + 56,0% 17
Norge 1983 Q4-1986 Q4 + 56,3% 12 1986 Q4-1993 Q1 -40,6% 25
1993 Q1-2005 Q2 + 136,3% 49
Spania 1970 Q1-1974 Q3 + 27,5% 14
1976 T2-1978 T2 + 28,6% 8 1978 T2-1986 T1 -32,2% 31
1986 Q1-1991 Q4 + 134,8% 23 1991 Q4-1996 Q4 -18,3% 20
1996 kv4-2004 kv4 + 114,8% 32
1974 Q1-1979 Q3 + 29,2% 22 1973 Q3-1986 Q1 -37,9% 26
1986 Q1-1990 Q1 + 42,5% 16 1990 T1-1996 T2 -28,2% 25
1996 T2-2005 T2 + 80,1% 36 I prosess
sveitsisk 1970 Q1-1973 Q3 + 37,7% 14 1973 Q3-1976 T3 -29% 12
1976 Q3-1989 Q4 + 73,5% 53 1989 Q4-2000 Q1 -40,7% 41
 

Økonomiske indikatorer

For å prøve å identifisere økonomiske bobler før de sprekker, har økonomer utviklet en rekke finansielle eller økonomiske indikatorer som kan brukes for å estimere om eiendom ikke er overvurdert. Ved å sammenligne dagens nivåer av disse indeksene mot tidligere verdier som har vist seg å være uholdbare på lang sikt (og som resulterte i eller ble ledsaget av et krasj), er det mulig å rasjonelt estimere om verdiene til eiendom i en bestemt region tilsvarer dens egenverdi. Generelt beskriver indikatorene to nært beslektede aspekter av eiendomsboblen: den ene delen er relatert til eiendommens verdi og den andre til økonomisk gjeld eller gearing. Verdirelaterte indekser brukes til å indikere hvor dyre eiendommer er i forhold til hva kjøpere har råd mens gjeldsbaserte indekser måler endringer i husholdningenes gjeldsnivå etter kjøpet (det gjør det også mulig å måle eksponeringen akkumulert av bankene gjennom produksjon av kreditt).

Solvensindekser for eiendom

Gjeldsgrad


Eiersats, PER, lønnsomhetsindeks for leie

Denne indeksen er en interessant indikator fordi det gjør det mulig å sammenligne PER for andre aktivaklasser for å velge den investeringen som i prinsippet er den mest lønnsomme. Dette beregnes ofte i USA fra tilsvarende leiepriser publisert av Bureau of Labor Statistics. Den måler for hver investert euro, antall euro som mottas i leie (eller i leie som er spart). Husleier som selskapets fortjeneste eller inntekt er generelt sterkt knyttet til loven om tilbud og etterspørsel og til økonomiske fundamentale forhold. En boble eller overvurdering av leie eller lønn har sjelden eller aldri blitt observert. Så en kraftig økning i boligprisene knyttet til et flatt leiemarked er en viktig ledetråd for å signalisere eksistensen av en boble. I oktober 2004 i USA var forholdet mellom pris og leie 18% høyere enn det langsiktige gjennomsnittet. Dette er det motsatte av forholdet mellom pris og leie. Den netto leie lønnsomhet indeksen kan også beregnes i netto månedlig leie, hvor utleiers kostnader er trukket fra før du gjør det samme regnestykket; i dette tilfellet er det motsatt av PER beskrevet like før. Det er andre rentabilitetsindikatorer for leie, som intern avkastning som kalles IRR.

Netto avkastning er mye mer fordelaktig enn bruttoavkastningsindeksen for å nøyaktig bestemme leieverdien til en eiendom. Det tar hensyn til kostnadene og skatten direkte knyttet til eiendommen og som reduserer avkastningen.

Det viktige er å alltid bruke den samme formelen for å kunne sammenligne varene med hverandre.

For å gå lenger, må du tilpasse ytelsen. Vi må derfor ta hensyn til lånet og dets vilkår, skatter (spesielt på inntekt). Fra disse hensynene kan forestillingen om selvfinansiering oppstå.

Eksempler på en eiendomsboble

Store bygninger i europeiske hovedsteder i 1870

Den store eiendomsspekulasjonen i Paris, Berlin og Wien tidlig på 1870-tallet ble forsterket av betaling av en tung krigsskadeserstatning fra Frankrike til Tyskland, som oppblåste bankaktiviteten i Berlin. I Paris ble også driften av Baron Haussmann i stor grad drevet på kreditt, med en økning i verdien av bygninger. Denne eiendomsboblen førte til bankkrisen i mai 1873 .

1920-talls eiendomsboble i Florida

1920-talls eiendomsboble i Florida var den første eiendomsboblen som traff staten. Sprengte i 1926, etterlot hele byer under bygging og nabolag i utkastform. Denne eiendomsboblen, som de forrige og de følgende, er basert på enkel tilgang til kreditt, ankomsten av mange eksterne spekulanter til Florida State eiendomsmarked og prisene stiger raskt.

1990-tallets eiendomsboble

Japansk eiendomsboble på 1980-tallet

Den japanske finans- og eiendomsboblen på 1980-tallet regnes som den største i historien. Allerede i 1986 begynte boblen å hovne opp og landprisene steg kraftig i Japan. For eksempel falt Japan Real Estate Institute indeks for boligmarker fra indeks 50 i 1978 til indeks 126,1 i 1991. Som vist i grafen var eiendomsboblen mye større i regionen. Prisøkningen er generelt veldig mye høyere enn inflasjonen målt på forbrukerpriser. De skyhøye prisene påvirker de seks viktigste japanske metropolene, og spesielt hovedstaden Tokyo, hvor det minste stykke land er verdt en formue (vi hadde det da gøy å beregne at den teoretiske prisen på hagene til keiserens palass, som ligger i sentrum av av Tokyo tilsvarte prisen for hele California ...).

En relativt hard landing økonomisk vil være forårsaket av deflasjon av den japanske eiendomsboblen. Eiendomsprisene vil falle gradvis, først beskjedent i 1990 og 1991, så vil nedgangen akselerere. Fra 1990 til 2005 vil den japanske eiendomsprisindeksen oppleve 17 års nedgang i en generell deflasjonssammenheng. I 2005 nådde boligindeksen 77,3 (37% under den høyeste), dvs. et nivå nær prisene i 1982 før utbruddet. Den japanske eiendomsboblen og den alvorlige deflasjonen som fulgte eksplosjonen, tjener som en modell for økonomer og sentralbanker til å definere scenarier for aktivaseboble. Noen få måneder før utbruddet av subprime-kredittkrisen i 2007 overskrev Les Echos for eksempel "Amerika er ikke et nytt Japan".

Irsk eiendomsboble på 1990-tallet Fransk eiendomsboble på 1990-tallet

Mellom 1987 og 1991 steg eiendomsprisene hovedsakelig i Paris, i Paris-regionen og på den franske rivieraen med betydelig spekulasjon fra eiendomsforhandlere, uten korrelasjon med indikatorer for økonomisk vekst eller økning i prisens levestandard for innbyggerne. Som illustrert i den andre figuren nedenfor økte eiendomsprisindeksen i konstante franc i Paris veldig voldsomt i løpet av årene 1988, 1989 for å nå en verdi nær 200 i konstante franc, dvs. en økning på 85% fra 1985. til 1989. Denne økningen er helt ukorrelert fra utviklingen av den globale leieindeksen i Frankrike og mye høyere enn utviklingen av parisiske leier i henhold til de nasjonale boligundersøkelsene (ENL). I august 1990 , den Gulf-krigen markerte slutten på inflasjons av denne boblen. I 1991 var salget godt under gjennomsnittet, og markerte starten på eiendomsulykken. Som Joseph Comby-sløyfen viser, er krisens start preget av et sammenbrudd i konstant prissalg, et fenomen som ofte observeres på slutten av oksesyklusen. I de påfølgende årene, fra 1992 til 1996, falt prisene på eiendom i den gamle konstant (opp til -30% til -40% i visse sektorer) i løpet av flere år for å nå igjen en verdivurdering i tråd med landets økonomiske grunnleggende , som lar salgsvolumet starte på nytt. Den siste figuren illustrerer en lignende trend for prisene og volumet på nye boligsalg i regionen Île-de-France.

  • De viktigste parisiske eiendomsindeksene under eiendomsboblen på 1990-tallet

  • Utviklingen av prisene på leiligheter (solgt gratis) i Paris fra 1980 til 1997 i nåværende franc og konstant franc.

  • Prisutvikling i forhold til utviklingen i den parisiske og franske leieindeksen på 1990-tallet.

  • Loop kjent som Joseph Comby, nemlig forholdet mellom pris / antall transaksjoner for gamle leiligheter i Paris for årene 1990-1998.

  • Forholdet mellom pris / antall transaksjoner for nye boliger i Ile-de-France i løpet av 1990-tallet.

Den globale eiendomsboblen på 2000-tallet

Economist- magasinet er det første mediet som advarer offentligheten i en artikkel fra 16. juni 2005 om risikoen forbundet med oppgangen i eiendomsmarkedet i følgende land: USA , England , Australia , New Zealand , Irland , Spania , ( se om dette emnet artikkelen spansk eiendomsmarked ), Sør-Afrika , India , Kina og Frankrike . Boom i kreditt på verdensbasis i denne perioden, støttet av securitisering av disse lånene, er nå identifisert som den viktigste årsaken til denne boblen. Den følgende tabellen illustrerer det faktum at i løpet av perioden 2000-2005 så de fleste utviklede land betydelige prisøkninger godt over inflasjonen med et gjennomsnitt på 4,2%. De to unntakene er Tyskland og Japan som ikke fulgte den globale bevegelsen og fortsatte korreksjonssyklusen startet på 1990-tallet. Sammenligningen mellom pris / leie og pris / inntektsforhold for de forskjellige landene viser at flertallet er i en boblesituasjon. antall år når det gjelder inntekt som skal brukes til kjøp av hjemmet, er mye høyere enn i Sveits, Tyskland eller Japan. OECD understreker også den nedadgående trenden som er observert nylig i de forskjellige utviklede land rundt om i verden, men anser at selv i 2010 har eiendomsprisene fortsatt rom for å falle i lys av den historiske oversikten over eiendomspriser. Indikatorer i mange land. I 2011 viser beholdningen som ble utarbeidet av The Economist at det amerikanske eiendomsmarkedet sannsynligvis er nær de grunnleggende nivåene etter flere år med korreksjon, og indikatorene viser ikke lenger flagrant overvurdering. Asiatiske land (Hong Kong, Singapore, Kina) ser ut til å ta over med sterk prisvekst. Det franske unntaket der eiendomsboblen bare har sviktet litt i forhold til andre deprimerte eller korrigerende vestlige eiendomsmarkeder er også understreket.

Boligprisene faller i alle land i 2008
Land 2000-2005 2006 2007 Trimester Pris-leie-forhold Pris-inntektsforhold Siste kvartal tilgjengelig
forente stater 5.6 4.5 -0.3 -5,7 123 102 2008 T2
Japan -4.6 -3.3 -1,1 -1,6 69 66 1. kvartal 2008
Tyskland -3.1 -1,8 -2,2 -3,0 71 64 4. kvartal 2007
Frankrike 9.4 10.0 4.9 -0,8 159 138 2008 T2
Italia 6.5 4.1 3.1 1.0 127 114 1. kvartal 2008
Storbritannia 9.8 3.8 8.4 -8.1 151 141 3. kvartal 2008
Canada 6.2 9.1 8.4 -0.2 182 127 2008 T2
Australia 7.8 4.1 8.8 -2,1 168 143 3. kvartal 2008
Danmark 5.7 19.4 2.9 -5,0 162 143 1. kvartal 2008
Finland 4.0 8.4 5.5 -4,0 146 105 3. kvartal 2008
Irland 7.9 10.5 -1,8 -10,9 167 133 2008 T2
Nederland 2.9 2.9 2.6 -0.1 156 158 3. kvartal 2008
Norge 4.5 10.7 11.5 -6,8 158 121 3. kvartal 2008
New Zealand 9.7 6.9 8.3 -8.2 150 146 2008 T2
Spania 12.2 6.3 2.6 -5,0 187 147 3. kvartal 2008
Sverige 6.0 10.6 8.6 0,8 160 120 2008 T2
sveitsisk 1.7 1.4 1.3 0,8 86 75 3. kvartal 2008
Eurosonen 4.6 4.0 1.7 -1,8 127 111
Gjennomsnitt 4.2 3.6 1.5 -3,8 122 104
  Siste eiendomsindikatorer i henhold til magasinet The Economist (august 2012)
Land Årlig endring (%) Endring siden 2007 (%) Under (-) / På (+) verdivurdering / Leie
Østerrike 11 23.1 -11
Hong Kong 6.4 63.6 64
Canada 5.4 17.8 77
sveitsisk 4.6 20.9 0
New Zealand 3.3 -2.3 66
Tyskland 2.5 7.0 -18
Belgia 2.1 13.2 64
Frankrike 1.3 0,9 49
forente stater -0,7 -27,8 -15
Sør-Afrika -1,3 7.8 -8
Kina -1,4 17.8 7
Australia -2,1 9.8 45
Storbritannia -2,6 -10,2 23
Japan -2,9 -13,1 -37
Italia -3.4 -9.4 0
Sverige -3,7 6.5 32
Nederland -4.4 -10,1 17
Danmark -6 -19.2 1. 3
Spania -8.3 -22.4 22
Irland -14,4 -49,8 -5
  Amerikansk eiendomsboble på 2000-tallet

Det amerikanske eiendomsmarkedet opplevde en kraftig prisvekst i løpet av 2000-tallet etter at dot-com- boblen kollapset . Som vist av den inflasjonsjusterte amerikanske eiendomsprisindeksen som ble publisert av Robert Shiller , var den amerikanske eiendomsboblen enestående i intensitet over en lengre periode (1890-2009) på mer enn hundre år. Imidlertid bør det bemerkes at eiendomsinflasjonen har vært svært variabel fra en amerikansk stat til en annen; fem års økning i Case-Shiller-indeksen oversteg 275% i Los Angeles eller Phoenix og bare 27% i Detroit. Kronologien gjør det mulig å identifisere beslutningene som hadde innflytelse i krisen, hvorav noen dateres tilbake til New Deal. Likevel er en mani for huseiere, for mye likviditet på markedet og "eksepsjonelle" eller til og med slappe kredittvilkår når det gjelder risikofylte lån (se subprime ) blant hovedårsakene som er fremsatt for å forklare opprinnelsen til denne boblen. Spesielt, ifølge økonometriske modeller, kan det meste av boblen forklares med forverringen i kvaliteten på lånene under dannelsen av selve boblen forårsaket av økonomiske innovasjoner som er synlig dårlig kontrollert i kredittmarkedet. Den raske deflasjonen som ble observert fra 2007 tilsvarer den amerikanske eiendomsulykken på 2000-tallet . Sistnevnte utløste en global penge- og finanskrise , kjent som subprime-boliglånskrisen .

  • Historiske amerikanske indekser for gammel eiendom

  • Langsiktig historisk indeks rekonstruert av økonom Robert Shiller av langsiktige amerikanske boligpriser korrigert for inflasjon. Nyere utvikling har blitt koblet helt fra andre grunnleggende indekser som prisindeksen på byggekostnadene, endringen i USAs befolkning og langsiktige renter.

  • Historisk boligprisindeks (1987-2011) ujustert for inflasjon for de viktigste amerikanske byene ( Case-Shiller Index ).

  • Sesongjustert år-til-år-endring i Case-Shiller-indeksen som illustrerer de kraftige årlige prisøkningene (2004-2006).

  • Case-Shiller-indeks fra 2000 til 2011 av de tjue viktigste amerikanske metropolene som illustrerer boblefasen og deretter dens deflasjon. Selv en by som Detroit spart av eiendomsboblen var preget av krisefasen.

Spansk eiendomsboble fra 2000-tallet Fransk eiendomsboble fra 2000-tallet

Plutselig vekst i franske eiendomspriser oppstod fra 2002 , denne gangen over hele Frankrike. Allerede i oktober 2 004 , Jacques Friggit anslått at "den siste utviklingen av boligprisene ser historisk unormale" . Mellom 1997 og 2007 økte prisene på hus og leiligheter endelig med 142%. Ifølge BNP Paribas-banken økte prisene på den gamle i mellomtiden med 155% på det nasjonale territoriet, og med 191% i Paris, tilsvarende en multiplikasjon av prisene med en faktor på tre. I 2008 led eiendomsmarkedet en første krise, men det stoppet noen måneder senere for å se at prisene begynte å stige igjen i noen byer og spesielt i Paris og regionen. Etter gjeldskrisen var slutten på denne rebounden synlig på slutten av 2011.

Debatt om en mulig regulering?

Mange nåværende arbeider av økonomer søker å trekke mulige leksjoner om konsekvensene av sprengningen av den kvasi-globale eiendomsboblen på 2000-tallet og den resulterende økonomiske krisen. Spesielt bemerker Jean Tirole at opprinnelsen til den nåværende krisen er å finne i overdreven likviditet i finansmarkedene og tilstedeværelsen av en eiendomsboble. Utover å kontrollere inflasjonen og støtte økonomisk vekst, bør sentralbanker gripe inn og begrense likviditeten i finansmarkedene for å deflate en aktivaboble? Debatten er veldig bred. Den tidligere amerikanske Federal Reserve-formannen Ben Bernanke var ikke for og argumenterte for at sentralbankene ikke skulle gripe inn så lenge aktivaboblen ikke hadde noen synlig effekt på inflasjonen. I stedet for å sprenge boblen, foreslår andre økonomer reguleringsmekanismer som vil bestå for at stater eller finansinstitusjoner akkumulerer reserver for å takle sprengningen av en boble. Deretter frigjorde overdreven verdipapirisering og salg av risikofylte lån på finansmarkedet også noen finansinstitusjoner for ansvar, som ikke ble tvunget til å kontrollere kvaliteten på eiendomslån (subprime-krise). Rangeringsbyråene har også undervurdert risikoen forbundet med disse finansielle produktene, selv om de er klassifisert som AAA for mange av dem. Til slutt de skattemessige insentivene eller direkte eller indirekte statlige tilskudd på eiendom som er tilstede i mange land (garanti for Fannie Mae og Freddie Mac , fradragsberettigelse av renter på lån i USA eller Storbritannia). Uni, og skattefritaksmekanismen er også påpekt. Reguleringen av vilkårene for pantelån (varighet, rente og maksimal gjeld) blir også fremmet som en løsning for å begrense dannelsen av en eiendomsboble.

Merknader og referanser

  1. Anne-Juliette Bessone , Benoît Heitz og Jean Boissinot , "  Eiendomsmarkedet: ser vi en eiendomsboble  ", Note de Conjoncture INSEE ,2005( les online , konsultert 3. januar 2012 )
  2. (in) Thomas Helbling , "  Boligprisbobler - en historie basert på boligprisbommer og byster  " , BIS Paper , vol.  4, n o  212005( les online )
  3. "" I en 2007 intervju, Eugene Fama, far til hypotesen om effisiente markeder, erklærte at “Ordet 'boble' driver meg til vanvidd”, og fortsatte med å forklare hvorfor vi kan stole på boligmarkedet: “Boligmarkedene er mindre flytende, men folk er veldig forsiktige når de kjøper hus. Det er vanligvis den største investeringen de kommer til å gjøre, så de ser veldig nøye rundt og sammenligner priser. Budprosessen er veldig detaljert. " " (En) Paul Krugman , "  Hvordan økonom får det så galt  " , The New York Times ,2009( les online )
  4. (fr) Vincent Renard , "  Noen kjennetegn ved markene og eiendomsmarkedene  ", Økonomi og statistikk , vol.  294, n os  294-295,1996( les online )
  5. (en) Clément Schaff , “  Bør vi oppmuntre boligeierskap?  », Kryssede syn på økonomien , n o  9,2011( les online ) ( ISBN  9782707168931 )
  6. "Eiendomsmarkedets likviditet avhenger også av de spesifikke kostnadene som belaster transaksjonene: Momsatser , stempel- og registreringsavgifter, arveavgifter" Kostas Tsatsaronis og Haibin Zhu , "  Dynamikk av eiendomspriser: studie om 17 land  ”, BIS kvartalsrapport ,2004( les online )
  7. (no) François Geerolf , “  En økonomi med eiendomsbobler.  », Kryssede syn på økonomien , n o  9,2011, s.  36-45 ( les online ) ( ISBN  9782707168931 )
  8. (i) Karl sak , "  Markedet for enkelt familie hjem i Boston  " , New England Economic Review ,1986( les online )
  9. (i) Jean Tirole , "  Om muligheten for spekulasjoner under rasjonelle forventninger  " , Econometrica , Vol.  50, n o  5,1982( les online )
  10. (fr) "" Egenskapene til varer og eiendomsmarkedets særegenheter fremkaller et mangfold av begreper, metoder og resultater. Verre, teori og praksis er full av obligatoriske påstander, mer eller mindre implisitte eller vilkårlige snarveier, tilnærminger, forvirring og andre underverker, som gjør det til en fortryllet verden der alt virker tillatt og hvor alle tror de har sannheten "" Philippe Favarger og Philippe Thalmann , "hemmelighetene til eiendomskompetanse", Presses polytechniques et universitaire romandes, 2008, ( ISBN  978 -2-88074-776-3 )
  11. (fr) Arnaud Simon , "  En ny æra innen eiendomsinformasjon: Geolokaliseringsrevolusjonen  ", Eiendomsobservatøren ,2009( les online )
  12. "eiendomsmegling fagfolk har også en interesse for å delta i vedlikehold av mytene rundt fremtiden prisøkninger siden deres inntekt er proporsjonal med verdien av fast eiendom"
  13. Eiendomsmeglere ser likevel ut til å videreformidle den eksisterende dynamikken i eiendomsmarkedene, men er ikke opprinnelsen til den fordi deres aktiviteter ikke berører verken produksjon eller transformasjon av varer Loic Bonneval , "  Les agents immobilière, Révélation of den kommersielle verdsettelsen av rom  ”, Halshs Open Archives (Université Lyon 2) ,5. desember 2008( les online )
  14. Raimond Maurer og Steffen Sebastian , "  Eiendomskompetanse i Tyskland, en økonomisk tilnærming  ," Real Tanker , nr .  10,Juni 1995( les online )
  15. (fr) Vincent Renard , "  The urban issues of land and property prices  ", La documentation française under regi av Jean Claude Prager ' ,2003, s.  95-108 ( les online )
  16. Sabine Le Bayon og Hervé Pélérale , “  The rational exuberance of real estate  ”, Revue de l'OFCE , vol.  96,2006, s.  83-114 ( les online )
  17. (in) Neil Monnery, trygt som hus? en historisk analyse av eiendomspriser, London Publishing Partnership, 2011 ( ISBN  1907994017 )
  18. det beste eksemplet som er diskutert i teksten er den sekulære indeksen til Herengracht-distriktet i Amsterdam, som perfekt illustrerer den sykliske naturen til eiendomsvurdering.
  19. Vincent Renard , "  Noen kjennetegn ved land- og eiendomsmarkedene  ", Økonomi og statistikk , vol.  294,1996, s.  89-97
  20. Remy Lecat og Jean- stéphane Mésonnier , “  Dynamikk av boligpriser: hvilken rolle økonomiske faktorer?  », Bulletin of the Banque de France , vol.  133,2005, s.  29-47 ( les online )
  21. (fr) Patrick Arthus, Les incendiaires Sentralbanker innhentet av globalisering , Editions Jean-Perrin, 2000 ( ISBN  2262025614 )
  22. Caroline Courvoisier, “  Eiendomsboble: hva snakker vi om og hva skal vi frykte?  », Ideal-investisseur.fr ,5. november 2019( les online )
  23. "" Denne balanseringen er ikke begrenset til første halvdel av 2000-tallet: historisk sett svinger svingningene i aksjemarkedsavkastningen sammen med svingninger i motsatt retning av eiendomsavkastningen ""
  24. Et eksempel gitt av Le Figaro er at det tok mer enn femten år før nye bygninger ble bygget i stedet for fortet Issy-les-Moulineaux, som huset generaldirektoratet for bevæpning Jean-Yves Guérin , "  Staten selger sin jord å bygge mer  ", Le Figaro-Immobilier ,1 st mai 2012( les online )
  25. "Vi" kunstner "60.000 til 70.000 hektar hvert år, hovedsakelig jordbruksareal. Dette tilsvarer en fransk avdeling hvert sju til tiende år. Til sammenligning forbruker Tyskland 20 000 til 30 000 hektar. Franskmennene ønsket individuelle hus? Vi tok valget av byspredning, og glemte at rommet var en ikke-fornybar ressurs. "" Nathaniel Herzberg og Harold Thibault , "  Det franske landskapet, stort sett glemt av urbaniseringspolitikken  ", Le Monde Culture et Idées ,25. februar 2012( les online )
  26. . Det er en debatt om innflytelsen fra landbestemmelser i dannelsen av eiendomsbobler. I sin bok Le Logement, Crise publique, bemerker Remèdes privée Vincent Bénard at, i stater der jordforholdsregler ikke er veldig restriktive, har tilbudet av boliger tilpasset seg etterspørselen, og prisene har økt lite. Slik er det med Texas. På den annen side, der de administrative begrensningene er sterke (eksempel: California), har prisene steget. Imidlertid kan denne analysen ikke generaliseres til hele planeten, i den grad visse europeiske land med bindende landbestemmelser ikke har opplevd en økning (eksempel på Tyskland), og der visse land med ikke-bindende landregler kan ha opplevd en betydelig økning (eksempel av Irland). Bygging av nye boliger, langt fra å regulere tilbud, etterspørsel og priser, har ofte gitt motsatt effekt, og har presset opp prisen på gammel eiendom (tilfelle Frankrike), som understreker eiendomsmarkedets spekulative natur. tidlig på 2000-tallet. (fr) Housing, Public Crisis, Private Remedies, Éditions Romillat, 2007
  27. Natacha Aveline , "  Den spesielle opplevelsen av Japan når det gjelder byfornyelse"  " Droit et Ville , nr .  55,2002, s.  59-69 ( les online )
  28. (no) Isabelle Rey-Lefebvre og Harold Thibault , "  Alle eiere slutten på en myte  ", Le Monde ,8. mars 2011( les online )
  29. (in) http://www1.gsb.columbia.edu/mygsb/faculty/research/pubfiles/3182/What%27sOldNewNext.pdf Engelsk artikkel som beskriver historien til eiendomsbobler og studerer mer detaljert rolle private selskaper kommersiell offentlig tjeneste "GSE" Fannie Mae og Freddie Mac i den eksplosive naturen til den amerikanske boligboblen på 2000-tallet
  30. (fr) "" Den økende frykten for pensjonssystemets fremtid kan også ha oppfordret husholdningene til å favorisere anskaffelsen av deres hjem " Frédéric Wilhem ,"  Den nåværende utviklingen av boligkreditt i Frankrike er det bærekraftig? "  », Bulletin of the Bank of France , nr .  140,2005( les online )
  31. "Det er mange grunner til at husholdninger ønsker å være huseiere, men vi må begynne med å drepe en myte som er dypt forankret i mentaliteter: når du blir huseier, blir du ikke rik bare fordi du har spart husleie. 'Vi betalt "for ingenting" "
  32. “De økonomiske aktørene i de betjente områdene er faktisk overbevist på forhånd om den sterke økningen i eiendoms- og tomtepriser når TGV tas i bruk. Mange myter rundt TGV og særlig dens strukturerende karakter forblir til tross for gjentatte motbevisninger fra økonomer. "
  33. "Betydningen av" land myte "i Japan, og at av" tilflukt stein "" Natacha Aveline , "  The opacity av land informasjon i Frankrike og Japan, komparative aspekter  ", Japon Pluriel 2 ,1998, s.  391-396 ( les online )
  34. (in) Paul Krugman , "  An Irish Mirror  " , The New York Times , 7. mars 2010, A23 ( les online )
  35. (fr) Robert Shiller , Irrational Exuberance , Valor Editions, 2000 ( ISBN  2-909356-21-3 )
  36. http://www.comby-foncier.com/ , "  Artikulasjonen av land og eiendom  ", Adef ' ,Desember 1993( les online )
  37. http://www.comby-foncier.com/ , "  Nedtellingen fra bygningen til landet  ", Etudes Foncières ' ,Desember 1996( les online )
  38. De urbane spørsmålene om land- og eiendomspriser , op. cit. , s.  5.
  39. Joseph Comby , "  Verdier av et land  ", Adef ,september 2009( les online )
  41. (i) Karl sak og John Quigley , "  Hvordan Housing lenser stresse ned: inntektseffekter formueseffekter og Sticky Prisene  ' , Paper presentert på felles sesjon av American Economic Association og Association of eiendomsmarkedet og 'urban økonomi' ,27. desember 2006, s.  1-28 ( les online )
  42. (i) Karl Case , "  Markedet for eneboliger i Boston-området  " , New England Economic Review , n o  Mai,1986, s.  38-48 ( les online )
  43. (i) Karl Case og Robert Shiller , "  The Behavior of Home Buyers in Post-Boom Boom and Markets  " , New England Economic Review ,November / desember 1988, s.  29-47 ( les online )
  44. Oppførselen til boligkjøpere i bom- og ettermarkedet , op. cit. , s.  5
  45. Oppførselen til boligkjøpere i bom- og ettermarkedet , op. cit. , s.  4
  46. Oppførselen til boligkjøpere i bom- og ettermarkedet , op. cit. , s.  31 (tabell 7)
  47. som er helt falsk hvis vi ser på historien til eiendomsprisene de siste hundre årene, som heller viser eksistensen av sykluser i eiendomspriser (fr) Robert Shiller , 24. januar 2008, intervju i Les Échos  : "  Real eiendom: den amerikanske krisen kan påvirke Frankrike  "
  48. Joseph Comby , "  Atterrissage  ", Etudes Foncières (redaksjonell) , nr .  123,September 2006( les online )
  49. Joseph Comby , "  parisisk eiendom fra en boble til en annen  ", Adef ,Mai 2010( les online )
  50. det er ingen sammenheng mellom prissvingninger med antall personer per husholdning eller antall husholdninger (fr) Jacques Friggit , "  Boligpriser, eiendomsfinansielle produkter og risikostyring  ", Economica ,2003. Bernard Thion-CEREFI understreker i konjunkturbrevet til notarius nettsted ( http://www.immonot.com ) fra mars 2007 at den franske befolkningen i løpet av 15 år (1990-2005) økte med 4 millioner og 50000 mennesker og antall boligbeholdninger på 4 millioner og 150.000 enheter
  51. "" Veksten i netto kjøp av salg av ikke-resident utlendinger, ofte sitert, representert kun en marginal andel (i størrelsesorden 1%) av boliger transaksjoner i Frankrike 2000-2010 "" Jacques Friggit , "  Hva Utsiktene for Boligpriser etter svev? "  », Krysset syn på økonomien , vol.  1, n o  9,2011, s.  29-47 ( les online )
  52. Se for eksempel den demografiske pyramiden av aldre i henhold til INSEE som ikke indikerer en spektakulær økning i den franske befolkningen i denne perioden
  53. Jean-Marc Offner , “  De strukturerende effektene av transport: politisk myte, vitenskapelig mystifisering  ”, Geographic Space , vol.  22, nr .  922-3,1993, s.  233-242 ( les online )
  55. Som vist i følgende figur har utviklingen av det totale antallet studenter i høyere utdanning holdt seg beskjeden siden begynnelsen av 2000-tallet (økningen er mindre enn 3%)
  56. "" Den første er at prissvingninger primært er et resultat av sykliske og / eller makroøkonomiske bevegelser (Granelle, 1998) hvis interaksjon med lokaliserte fenomener er vanskelig å forstå. Temporalitetene er faktisk forskjellige, selv om den generelle variasjonen i prisene kan endre løpet av lokale evolusjoner (som for eksempel nevnt av Bourdin, 1989, angående rehabilitering). »» Loic Bonneval , «  Eiendomsmeglere, avslører kommersiell verdivurdering av rom  », Halshs Open Archives (Université Lyon 2) ,5. desember 2008( les online )
  57. Det beste eksemplet for å illustrere vanskeligheten med å ha et lokalt og fullstendig frakoblet marked er utviklingen av Case-Shiller-indeksen til de tjue største amerikanske byene.
  58. Det er likevel nødvendig å understreke det faktum at for beskjedne franskmenn: "Totalt lever 32% av franskmennene med minst en av disse" store kvalitetsdefekter "(mangel på sanitær, mangelfull rørleggerarbeid eller elektrisk installasjon, takgjennombrudd og fuktrelaterte problemer), i hjemmene deres. Nylig arbeid hadde vist at Frankrike ligger på europeisk nivå nederst på rangeringen, mellom Portugal og Italia på 18. plass, langt bak det europeiske gjennomsnittet som er 26% ” Mélanie Babès , Régis Bigot og Sandra Hoibian ,”  Sikkerhetsskaden til boligkrisen på levekårene til befolkningen  ", Crédoc, Carnets de Recherche , nr .  281,desember 2011( les online )
  59. (in) Robert Shiller , Irrational Exuberance Princeton University Press, 2005 ( ISBN  978-0691123356 )
  60. (no) http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/jpr_blogs.html
  61. (fr) (en) "  Economic Perspectives  " , 78 , på oecd.org ,november 2005(åpnet 5. januar 2010 )
  62. (en) Piet Eicholtz , "  A Long Run House Price Index: The Herengracht Index 1628-1973  " , Real Estate Economics , vol.  25, n o  toJuni 1997, s.  175-192
  63. (en) Øyvind Eitrheim og Solveig Erlandsen , “  Husprisindekser for Norge 1819–2003  ” , Working Paper ,juni 2008( les online )
  64. av denne arbeider papiret sammen fire sekulær indeks på boligprisene, hvorav den ene går tilbake til den XIII th  -tallet (i) Jacques Friggit , "  Sammenligning ovn sekulær indeks (Working papir)  " , CGEDD ,juni 2008( les online )
  65. OECD Economic Outlook No. 78, op. sit., s. 226
  66. OECD Economic Outlook No. 78, op. sit., s. 227
  67. . I en sammenheng med lav inflasjon, eller til og med deflasjon, anbefales det å ta hensyn til situasjonen i forhold til eiendomssyklusen for å unngå en situasjon med "negativ egenkapital". Utover eiendommens egenverdi, er det bra å kontrollere at markedet ikke er globalt overvurdert og nær slutten av oppadgående syklus eller begynnelsen av nedadgående syklus når du foretar denne investeringen.
  68. (i) John Krainer og Chishen Wei , "  boligpriser og grunnleggende verdi  " , Federal Reserve Bank of San Francisco,1 st oktober 2004
  69. Ettersom husleie blir samlet inn hele året hver måned i stedet for bare en gang på slutten av året, er netto lønnsomhetsindeks undervurdert av denne tilnærmingen.
  70. (no) "  Eiendom: Amerika er ikke et nytt Japan  ", Les Echos ,2007( les online )
  71. (fr) Didier Cornuel , "  The real estate bubble hypothesis  ", Revue de l'OFCE ' , vol.  70, n o  to2003, s.  155-191 ( les online )
  72. (in) The Economist , 16. juni 2005, etter fallet .
  73. (en) Peter Thal Larsen, "  Nye verktøy mot bobler er nødvendig  " , på lemonde.fr ,19. mars 2010(åpnet 19. mars 2010 )
  74. (fr) "  Economic Perspectives  " , 84 , på oecd.org ,Februar 2009( ISBN  978-92-64-05468-4 )
  75. (fr) "  Eiendomsprisene har rom for å falle (IMF-økonom)  " , på lepoint.fr ,12. mars 2010(åpnet 12. mars 2010 )
  76. (in) Prakash Lougani, "  Boligpriser: Mer rom å falle?  » , 47 , på imf.org , IMF,mars 2010(åpnet 12. mars 2010 )
  77. (in) "  Globale huspriser: rom med utsikt  " på theeconomist.com ,7. juli 2011(åpnet 26. desember 2011 )
  78. Vincent Grossmann-Wirth , Sophie Rivaud og Stéphane Sorbe , "  " Forstå dannelsen av den amerikanske eiendomsboblen og dens sprengning "  ", Økonomi og statistikk , n os  438-440,2010, s.  315 ( lest online , konsultert 3. januar 2012 )
  79. (Fr) Jacques Friggit , "  Prisen på bolig i 2004  : noen historiske abnormiteter  ", Urbanissimo ' , nr .  78,2004( les online )
  80. (no) Serafini Tonino , "  The Stone is too heavy for the French  ", Liberation ,8. september 2007( les online )
  81. (fr) BNP Paribas , Institutt for økonomiske studier, side 9
  82. (fr) Patrick Artus , Jean-Paul Betbèze , Christian de Boissieu og Gunther Capelle-Blancard , "  The subprime crisis  ", Conseil d'Analyse Economique ,2008, s.  273 ( les online ) ( ISBN  978-2-11-007357-0 )
  83. (fr) Jean Tirole , "  Lessons fra en krise  ", TSE Notater ,1 st desember 2008( les online )
  84. (i) Ben Bernanke , "  sentralbanker Bør sponds til bevegelser i aktiva priser?  ” , The American Economic Review , vol.  91, n o  to2000( les online )
  85. Økonom John Taylor anslår at hvis den amerikanske sentralbanken hadde hevet styringsrentene i 2002 og ikke i 2004 ved nøye å følge Taylors styre , ville den amerikanske eiendomsboblen ha blitt unngått ( fr ) John Taylor , “  Finanskrisen og politikken svar: en empirisk analyse av hva som gikk galt  ” , NBER Working Paper , nr .  14631,2009( les online )

Se også

Relaterte artikler

Eksterne linker