Aktivitetsområde | Urokkelig |
---|---|
Nødvendige ferdigheter |
I Frankrike: i tillegg til "trade" ferdigheter, * "profesjonelle evne vilkår definert i art 11 flg Of resolusjon av 20 og juli 1972" og * " moralske krav " er nødvendig. |
Lønn | godtgjørelse fritt fast siden 1986 , men skal spesifiseres skriftlig i en avtale |
Naboyrker |
ISCO | 3413 , 3334 |
---|---|
IDEO (Frankrike) | 10081 |
ROME (Frankrike) | C1504 |
En eiendomsmegler (eller eiendomsmegler i Quebec ) er en mellommann i transaksjoner som involverer eiendom : salg og utleie . Denne agenten kan være en selvstendig næringsdrivende eller et selskap , eiendomsmeglerbyrået og ansette forhandlere.
Han er generelt i kontakt med sine kolleger fra samme gren, med rådhus og bysamfunn, samfunn, institusjoner, advokater og domstoler.
Det kan varieres. Eiendomsmeglere er ikke begrenset av loven til ett domene. Erfaring og deres preferanser eller metoder for godtgjørelse fører ofte til at de spesialiserer seg;
Noen tilfredsstiller behovene til enkeltpersoner: bolig, garasjer, land; i en rekke urbane eller landlige situasjoner, nyere eller gamle, vanlige eller prestisjetunge eiendommer.
10% av eiendomsmeglere med lite mangfold er spesialisert i næringseiendom: kontorer, lager, industriområde, butikker, spesifikke aktiviteter.
Eiendomsmegleren råder selgeren om hvordan han skal presentere eiendommen sin. Om nødvendig vil noen eiendomsmeglere gi råd om rengjøring, reparasjoner, rydding, "avpersonifisering", omorganisering av møbler, noen ganger til og med å gå så langt som å bruke tjenestene til en profesjonell stylist. I Frankrike kan dette fenomenet, initiert i USA under navnet hjemmestaging , kalles "boligvurdering" eller " eiendomsvurdering ". Målet er å forbedre image av en eiendom for å selge den.
Etter dette trinnet blir bilder (fotografering, video eller til og med modellering) ofte tatt for å distribueres av publikasjoner på Internett eller i spesialpressen for å generere kontakt.
De kommersielle handlingene som er implementert av eiendomsmegleren for salg av eiendommen, kan være: relansering av filen med potensielle kunder, oppføring av skilt, annonser i pressen, presentasjon i et vindu, formidling på internett, samt på nettstedet til byrået enn på nettsteder med flere diffusjoner, kampanje takket være trykksaker.
I Quebec har en lov regulert eiendomsmegling siden 1962. Den siste lovgivningen dateres tilbake til 2010 og Organisme d'autoréglement du courtage immobilier au Québec (OACIQ) ble opprettet for å sikre beskyttelse av publikum ved tilsyn med yrket. En lov, forskrifter og en tillitsmann fremmer streng praksis med eiendomsmegling i provinsen. Ansvarsforsikring og et kompensasjonsfond utfyller mekanismene som er satt i verk for å sikre forbrukerbeskyttelse.
Eiendomsmegleren i Quebec er en markedsformidler som utfører forskjellige handlinger, inkludert markedsføring av eiendom. Det er ansvarlig for å gi kjøpere verifiserbar og bekreftet informasjon. Det er underlagt regelmessige faglige inspeksjoner. I hver av eiendomstransaksjonene engasjerer megleren sitt profesjonelle ansvar overfor selgeren, kjøperen eller begge deler når han representerer begge parter.
I tillegg foreskriver loven om eiendomsmegling i Quebec en forretningsetikk som fremmer samarbeid mellom meglere til fordel for klienter. Dermed er det en mekanisme som kalles mellomstatlig tjeneste som sikrer at en meglers lager av eiendommer også er tilgjengelig for alle andre meglere og deres kjøpere de representerer.
Dermed er kompensasjonen gitt i meglerkontrakten atskilt mellom selgerens megler (noteringsmegler for eiendommen) og megleren som representerer kjøperen. Fordelen for selgeren er at han legger eiendommen sin ut for salg gjennom en enkelt megler i et eiendomsmegler, og kjøperen trenger ikke å banke på alle dørene til byråene for å finne en eiendom. Det er en felles bank med eiendommer til salgs. All varelager på markedet er lett tilgjengelig. Det er prinsippet om det åpne markedet for alle der hovedinteressen er å legge til rette for transaksjonen i forbrukerens primære interesse som ønsker å selge eller kjøpe før megleren eller byrået.
Prinsippet er å eliminere så mange hindringer som mulig for en transaksjon. Samarbeid mellom byråer og meglere til fordel for forbrukeren garanterer optimale forhold for utveksling av varer. Det ønskede målet med et åpent marked er å gjennomføre en eiendomstransaksjon under de beste forhold og til den beste prisen, siden all informasjon om eiendommer som selges er lett tilgjengelig for alle, uten begrensning eller begrensning. Men meglerhandlingen forblir regulert for å sikre beskyttelse av publikum.
I 2013 var det "ingen instrumenter som gjør det mulig å identifisere med sikkerhet antall personer som for tiden har et profesjonelt kort" og "visse eiendomsmeglere eller eiendomsforvaltere kan i løpet av dette kortets gyldighetsperiode, som er ti år , og ikke lenger er årlig siden en reform som trådte i kraft 1. januar 2006, opphører en eller annen av deres aktiviteter uten noen forpliktelse til å nevne dette opphøret til prefekturene .
På slutten av 2012 var det rundt 27 000 eiendomsmeglere i Frankrike (etter at 3000 av dem stengte samme år).
På et årlig gjennomsnitt i perioden 2008-2010 ville de 56.000 selskapene i eiendomssektoren oppnådd en omsetning eksklusiv skatt på € 15,1 milliarder for en merverdi på € 7,5 milliarder, med 114 000 ansatte, uten å regne den uavhengige. Det var 32 000 filialer i 2008, sammenlignet med 17 000 ti år tidligere, på grunn av økningen i volumet av transaksjoner i løpet av dette tiåret. I 2013 klarte eiendomsmeglere 35 til 40% av det franske leiemarkedet.
år | selskaper | Lønnskraft | Nettoomsetning (mrd. €) | Merverdi (€ mrd.) |
---|---|---|---|---|
2008 | 58.600 | 122.000 | 16.3 | 7.52 |
2009 | 53.900 | 109.000 | 13.6 | 6,93 |
2010 | 55.400 | 112 000 | 15.4 | 8,06 |
På grunn av nedgangen i antall transaksjoner i 2012, forventer hovedforbundet i sektoren, FNAIM , et tap på 5000 arbeidsplasser av de nesten 80 000 i transaksjonen.
Aktiviteter som gjelder bygninger og virksomheter er underlagt lov 70-9 av2. januar 1970kjent som Hoguet-loven og dens gjennomføringsdekret20. juli 1972. Det gjelder enhver fysisk eller juridisk person som på vanlig måte, og til og med på en tilleggsbasis, engasjerer seg i eller yter hjelp til transaksjoner knyttet til andres eiendom ( transaksjon eller utleie av bygninger eller handel og eiendomsforvaltning ). Intervensjonen og forvaltning av denne forskrift, er spesifisert i artikkel 1 st i loven av2. januar 1970.
Meklings- og ledelsesaktivitetene gjelder:
På den annen side gjelder dette ikke landmålere , notarier , advokater , arkitekter for deres verk og representanter for byggefirmaer for deres salg som faller inn under en annen lovgivning.
VisittkortDet profesjonelle eiendomsmeglerkortet utstedes av det territoriale handelskammeret (CCI). Den er gyldig i 3 år og må fornyes to måneder før den utløper.
Fagkortet kan inneholde følgende informasjon:
Å skaffe det er underlagt vilkår. :
Etablert ved dekret i 2015 i henhold til Alur-loven om bolig, gjelder den nå for eiendomsmeglere, sameier, eiendomsforvaltere, listeforhandlere, som utøver "virksomheten med transaksjoner og forvaltning av bygninger og fond. Av handel" . "Disiplinære sanksjoner" er fastsatt i loven i tilfelle brudd på denne koden (som inneholder 12 artikler). Disse sanksjonene tas av Kommisjonen for kontroll av eiendomstransaksjon og forvaltningsaktiviteter .
Denne koden spesifiserer at de berørte agentene må utøve sitt yrke "med samvittighet , verdighet , lojalitet , oppriktighet og troverdighet " , og presentere sitt profesjonelle kort "på anmodning fra enhver interessert person" , vise "klokskap og skjønn i bruken av personlige data" og informasjon om deres rektorer ” ; "Ha den teoretiske og praktiske kunnskapen som er nødvendig for å utføre sine aktiviteter" ; "Hold deg oppdatert på lovgivnings- og reguleringsutviklingen" , "avstå fra enhver diskriminering" og "sikre overholdelse av deres forpliktelser i kampen mot hvitvasking og finansiering av terrorisme" . De må heller ikke "befinne seg i en interessekonflikt" med rektorene, inkludert i utøvelsen av aktiviteter som er tilknyttet sitt yrke, og må "forsøke å løse i minnelighet" eventuelle tvister med sine klienter, kolleger eller klienter.
Denne koden krever også at de overholder "avgjørelsene gitt av kommisjonen" eller av "administrativ jurisdiksjon i disiplinærsaker" . Et dekret må spesifisere kommisjonens funksjon for kontroll av eiendomstransaksjon og forvaltningsaktiviteter (betegnelse på medlemmer, henvisningsbetingelser, organisering).
Autorisasjon må overlates av en kortholder til en ansatt som ikke er arbeidsufør. Selv - ansatt kommersielle agenter kan ikke holde midler, utkast kontrakter, annet enn mandater, eller gi juridisk rådgivning.
Denne ansatte, kjent som en “eiendomsforhandler”, har til oppgave å sette en mulig kjøper i kontakt med en selger , en mulig leietaker med en utleier . Gjennom sin kunnskap om prisene på det franske eiendomsmarkedet , eiendommene som er tilgjengelige i hver sektor, arten av etterspørsel og tilbud (takket være en kommersiell ur på markedet), deltar han i vellykket gjennomføring av transaksjoner.
MandatEiendomsmeglerens klienter gir ham mandat til et bestemt oppdrag: å selge eller leie eiendommen sin eller finne en eiendom som oppfyller deres forventninger.
Dette mandatet har form av en skriftlig avtale ved anvendelse av bestemmelsene i borgerloven for kontrakter , som spesifiserer vilkårene for håndtering av midler, samt vilkårene for å bestemme godtgjørelsen og delen eller til og med de parter som er ansvarlige for den.
Manglende evneAgenten er uføre til å utøve sitt yrke i tilfelle domfellelse for mindre enn ti år for en forbrytelse eller til tre måneder med fast fengsel for en forbrytelse av bedrageri, hemmeligholdelse, hvitvasking av penger, korrupsjon, forfalskning, kriminell forening, narkotikasmugling, hallikvirksomhet , utnyttelse av personer, brudd på loven om kommersielle selskaper, konkurs, ulovlig lån, sjansespill, økonomisk handel, svindelskatt, datamaskinhacking, diskriminering eller for brudd på byplanlegging, forbruk, arbeidskoden. På samme måte induserer oppsigelse fra et regulert yrke eller personlig konkurs denne inhabiliteten.
EvnePersoner som produserer:
1 ° Eller et vitnemål utstedt av staten eller på vegne av staten, på et nivå lik eller større enn tre år med høyere utdanning etter kandidatstudiet og sanksjonering av juridiske, økonomiske eller kommersielle studier;
2 ° Enten et vitnemål eller en tittel som er registrert i det nasjonale repertoaret for profesjonelle sertifiseringer på tilsvarende nivå (nivå II) og sanksjonsstudier av samme art;
3 ° Eller sertifikatet for høyere tekniker innen eiendomsyrker (BTS PI);
4 ° Eller et vitnemål fra Institute of Economic and Legal Studies Applied to Construction and Housing (ICH);
5 ° Eller kandidatstudenten og har 3 års yrkeserfaring innen eiendom;
6 ° Alle uten diplom som rettferdiggjør 10 års yrkeserfaring innen eiendom (redusert til 4 års erfaring for ledere).
Til gjengjeld for sin aktivitet mottar eiendomsmegleren godtgjørelse . Begrenset i 1974 med nasjonal målestokk, ble avgiftene frigitt i 1986, men må vises i butikkvinduet og i byråets offentlige mottak. De er festet i salgsmandatet, så vel som den delen som bærer lasten. Beløpet og ansvarlig part blir obligatorisk tilbakekalt i salgskontrakten eller salgsavtalen (den foreløpige kontrakten). Som en del av et leiemandat styres avgiftsbeløpet av dekret nr. 2014-890 av1 st august 2014.
Innenfor rammen av en annonse må godtgjørelsen til mellommannen når det er leietakerens eller kjøperens ansvar, og at den ikke er inkludert i den annonserte prisen, obligatorisk nevnes alle avgifter inkludert.
De vanlige skalaene varierer avhengig av transaksjonsbeløpet: jo høyere salgsprisen på en eiendom, jo lavere vil provisjonsprosenten være. Eiendomsmeglere mottar i gjennomsnitt 6,5% av gebyrene inkludert avgift for varer under 150 000 € til 3,5% for varer over € 450 000, 4,8% fra € 150 000 til € 300 000 og 4% fra 300 000 til 450 000 €; og 8% HT for kommersielle transaksjoner: bedrifter, bed and breakfast , hoteller , butikker , kontorer osv.
Ingen betaling forfaller, skal betales eller akseptabelt før en transaksjon blir registrert i en autentisk skjøte om overføring av eierskap (signering av skjøtet hos notarius), med mindre oppdragsgiveren er profesjonell. I så fall er det mulig å gjøre oppgjør før effektiv inngåelse av transaksjon. I tilfelle svikt i salgskontrakten, har han derfor ikke rett til denne godtgjørelsen, men han kan kreve erstatning for skaden som er påført av den part som opphevelsen av kontrakten skjedde for, hvis mandatet angir en klausul om eksklusivitet hvis det er ekskludert fra salget, kriminelt eller under vilkårene som en kommisjon skal forfalle av rektor selv om transaksjonen er avsluttet uten hans mellomledd.
For at kjøperen kan dra nytte av en reduksjon i beregningen av basen for overføringsskatten og notarisens lønn (fastlagt ved dekret), er det vanlig å gjøre disse til kjøperens ansvar.: På denne måten selger prisen tatt i betraktning i den autentiske skjøtet er "nettoselger" -prisen. Uten denne bestemmelsen vil de totale kostnadene økes med 5,09% av overføringsrettigheter og notariatsgebyrer (ca. 1% inkludert skatt for vanlige transaksjoner) beregnet på kommisjonen. Det er imidlertid mulig å beholde gebyret for avgiftene til selgeren, noe som er vanlig når han er profesjonell: faktisk vil han være i stand til å få tilbake den 19,60% moms som er å foretrekke. En annen mulighet for å redusere registreringsavgiftene er å etablere en liste over verdipapirer som er igjen i eiendommen (f.eks. Kjøkkenmøbler, husholdningsapparater osv.) Og tildele en verdi til hvert objekt. Ettersom registreringsgebyrene beregnes på "fast eiendom" og ikke på løsøre, godkjenner skattemyndighetene denne reduksjonen.
Eiendomsforhandleren, ansatt i et eiendomsmegler, betales på kommisjon. Mengden av kommisjonen hans beregnes i henhold til kontrakten han har signert med den, og kan variere i henhold til hans status: ansatt VRP eller salgsagent.
Markedsandelen til eiendomsmeglere i boligforhandlingsmarkedet utgjør 68% mot 60,5% i 2005, og vokser med ett poeng per år siden løslatelsen. Notariusstudier støtter 6,5%, transaksjoner utført uten formidler gjennom personlige forhold representerer 19% og gjennom rubrikkannonser 14%
I full respekt for Hoguet-loven dukket det opp flere nettverk av eiendomsmeglere i løpet av 2000-tallet. Disse nettverkene tillater alle, nybegynnere så vel som tidligere fagpersoner, å gjennomføre eiendomstransaksjonen innenfor rammen av et nettverk av uavhengige, som alle andre profesjonelle, et profesjonelt kort (utstedt siden 2012 av handelskamrene). Innehaveren av dette kortet delegerer sine ferdigheter til representantene for sitt nettverk innenfor samme juridiske rammer som en eiendomsmegler med sine samarbeidspartnere.
I likhet med de ansatte i en eiendomsmegler er et medlem av disse nettverkene ikke bundet av kompetanseforpliktelser, men ALUR-loven krever nå at han har ansvarsforsikring og siden 2016 følger regelmessig opplæring på minst fjorten timer per år. eller førti-to timer over tre år, inkludert to timers opplæring i etikk. Som et resultat tilbyr det kjøpere og selgere de samme garantiene som en eiendomsmegler i nabolaget. Agentnettverk og deres individuelle aktivitetsnivå vokser med rundt 20% per år.
Med utviklingen av sirkulasjonen av informasjon på Internett og den dype modifiseringen av kommunikasjonen, har forhandlerne av disse nettverkene muligheten til å jobbe hjemmefra med en enkel datamaskin og en mobiltelefon, uten at de trenger et fysisk byrå. Med 90% av klientene som kommer fra eiendomssider, kan de på den ene siden tilby tjenester som tilsvarer byråer og redusere driftskostnadene. Dette siste punktet er veldig viktig fordi suksessen til agentnettverk også er avhengig av høyere godtgjørelse for selgere (omtrent dobbelt) enn de byråene tilbyr sine ansatte.
Denne utviklingen ble forsterket av det mikrososiale regimet som ble introdusert av 2008-loven om modernisering av økonomien . Agentnettverkene ville ha gjennomført 15 000 transaksjoner i 2011, dvs. 1,75% av 858 200 salg av gamle hjem.
Olivier Babeau, professor i forretningsstrategi, tror på sin rapport produsert på vegne av agentnettverkene Optimhome og CapiFrance, og oppsummert i magasinet Les Échos , at ved å utnytte de nye mulighetene som digitale verktøy tilbyr, byråer uten utstillingsvindu perfekt. støtte sammenligningen med tradisjonelle byråer.
Den ALUR regningen ment "å rette to hovedproblemer" : "de dårlige praksis observert i eiendomsmegling transaksjonen og sektoren som straffe husholdninger" ( "Satsen for anomalier bemerket av DGCCRF under kontrollene utføres på aktiviteter som faller under Hoguet lov i 2012 utgjorde mer enn 32% av de inspiserte virksomhetene " ; Kontrollene viste også manglende overholdelse av loven når det gjelder" registerkatalog "og levering av kvitteringer: " mange mangler ble bemerket av etterforskerne i oppbevaringen av dette registeret. De fleste byråer som er unntatt fra å åpne en sperret konto, anser denne formaliteten valgfri og unødvendig " ); "Mangelen på offentlig tillit til disse sektorene i en sammenheng med økonomisk krise og kontinuerlig økning i boligutgifter" .